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【町田・相模原】住宅ローン審査に通らない?FPが教える「審査に通る人・落ちる人」の違い

2026年6月10日(改訂)

「住宅ローンの審査に落ちたらどうしよう…」
「自分の年収で本当に借りられる?」
「審査に通る人と落ちる人、何が違うの?」

住宅購入を考える方の多くが、住宅ローン審査への不安を抱えています。実は、審査に通る人と落ちる人には明確な違いがあり、事前に対策すれば審査通過の可能性は大きく上がります。

この記事では、町田市・相模原市エリアで20年間1,000件以上の住宅ローン相談を受けてきたFP×宅建士が、審査に通る人と落ちる人の違い、審査のポイント、通過率を上げるコツを総合的に解説します。各原因別のより詳しい解説は、関連記事へリンクで誘導します。本記事は住宅ローン審査の「事前ガイド」として、これから申込みを検討する方は、まずここから読み始めてください。

住宅ローン審査とは?2段階の審査を理解する

住宅ローンの審査は、2段階で行われます。それぞれの違いを理解することが、審査対策の第一歩です。

審査の流れと所要期間

段階	名称	期間	内容
第1段階	事前審査(仮審査)	即日〜1週間	簡易的な審査。年収、勤務先、借入状況をチェック
第2段階	本審査	1〜3週間	詳細な審査。書類を細かくチェック、信用情報も精査

事前審査と本審査の違い

項目	事前審査	本審査
タイミング	物件探しの前	物件が決まってから
目的	「いくらまで借りられるか」の確認	正式な融資承認
申込数	複数の銀行に同時申込可能	原則1行に絞る
審査の厳しさ	標準	より厳密(団信・物件評価も含む)
必要書類	源泉徴収票、本人確認書類など最小限	登記簿、売買契約書、団信告知書など多数

事前審査に通っても本審査で落ちることがある

事前審査に通って安心していると、本審査で落ちるという事例が現場でよくあります。原因は以下のようなパターンです。

事前審査後に本審査で落ちる典型例	詳細
事前審査後に転職した	勤続年数が0に戻り、収入安定性が再評価される
事前審査後に新たな借入をした	クレカ作成、車のローンなど
事前審査後に延滞が発生した	カード支払い、携帯料金など
団信に加入できなかった	事前審査では団信チェックなし、本審査で発覚
物件の担保評価が低かった	再建築不可物件、違法建築など

👨‍💼 FPの視点(20年の経験から)|事前審査通過は「ゴール」ではない

事前審査に通った時点で「もう大丈夫」と気を緩める方が本当に多いです。事前審査はあくまで「通過点」。本審査までの数か月、新しい借入を作らない、転職しない、延滞しない——これらを徹底することが、本審査通過の鍵です。お一人おひとりの状況に合わせて、ベストな住宅ローン取得スケジュールを一緒に立てましょう。

審査で見られる7つのポイント

金融機関は、住宅ローンの審査で以下の7つを総合的にチェックしています。

① 返済負担率(最重要)

年収に対する年間返済額の割合です。住宅ローン審査の最重要指標です。

年収	返済負担率の上限	年間返済額の上限
400万円未満	30%以下	120万円(月10万円)
400万円以上	35%以下	年収の35%

※ただし、金融機関によっても異なります。25%以下が安心ラインです。「借りられる」と「無理なく返せる」は別物です。

② 年収と借入可能額

借入可能額の目安は年収の5〜7倍です。

年収	借入可能額の目安
300万円	1,500〜2,100万円
400万円	2,000〜2,800万円
500万円	2,500〜3,500万円
600万円	3,000〜4,200万円
700万円	3,500〜4,900万円

③ 勤続年数

勤続年数	審査での評価
1年未満	厳しい(銀行による)
1〜3年	標準
3年以上	有利
10年以上	非常に有利

転職直後は審査が厳しくなる場合があります。住宅ローン取得を予定している方は、転職を住宅購入後に延期するか、勤続年数不問のネット銀行を選ぶのが安全です。

④ 雇用形態

雇用形態	審査の通りやすさ	推奨される金融機関
正社員・公務員	◎ 通りやすい	すべての金融機関
契約社員	○ 条件次第	地銀、フラット35
派遣社員	△ 厳しめ	フラット35
自営業・フリーランス	△ 3年以上の実績が必要	地銀、フラット35
パート・アルバイト	× 単独は難しい	収入合算で対応

⑤ 信用情報(個人信用情報)

過去のクレジットカードやローンの返済履歴をチェックされます。住宅ローン審査で最も「落ちる原因」になりやすい項目です。

確認される情報	影響度
「異動」記録(61日以上の延滞)	致命的(5年待ち)
債務整理・自己破産	致命的(5〜7年待ち)
短期延滞「A」「P」マーク	マイナス(回数による)
カードローン・キャッシング残高	借入可能額が減る
携帯料金・端末分割の延滞	見落としやすい、要注意
奨学金の延滞	KSCに登録される

📖 信用情報の詳しい解説は:【町田・相模原】信用情報のA・Pマークとは?住宅ローン審査にどう影響するか

⑥ 他の借入状況

カードローン、奨学金、自動車ローン、リボ払いなどの借入があると、その分借入可能額が減ります。「使っていないカードローンの枠」も借入として認識されます。

📖 他のローンがある場合の戦略は:【町田・相模原】他のローンがあっても住宅ローン審査に通る方法|借入を整理する戦略

⑦ 健康状態(団信)

住宅ローンには団体信用生命保険(団信)への加入が必須です(フラット35のみ任意)。健康状態によっては加入できない場合があります。

健康状態	対応
健康	通常の団信に加入
高血圧・糖尿病等で服薬中	告知が必要、銀行による
がん経験・大病経験	ワイド団信を検討
団信に加入できない	フラット35(団信任意)

📖 持病ありの住宅ローンの詳しい戦略は:【町田・相模原】持病ありでも住宅ローン|ワイド団信完全ガイド

👨‍💼 FPの視点(20年の経験から)|「7つすべて」の総合判断

住宅ローン審査は、「7つのうち1つだけ問題でも他で補える」場合と、「複数の項目で問題があると総合的に否認される」場合があります。たとえば「勤続年数1年未満だが年収が高く返済負担率が低い」なら通る可能性があります。逆に「勤続短い+他ローンあり+信用情報に短期延滞」だと厳しくなります。ご自身の7項目すべてを正確に把握するのが、戦略立案の出発点です。

審査に通る人 vs 落ちる人|決定的な5つの違い

20年間で1,000件以上の住宅ローン相談を見てきた経験から、「通る人」と「落ちる人」の決定的な違いを5つ紹介します。

違い①信用情報の事前確認をしているか

通る人	落ちる人
申込み前に3機関(CIC・JICC・KSC)で開示請求	「自分は大丈夫」と思って確認しない
A・Pマーク、異動、延滞の有無を把握	過去の延滞を忘れている、家族カードの延滞に気づかない
記録が消えるタイミングを逆算	申込み→否認の繰り返し

対策:申込み2〜3か月前に必ず信用情報を3機関すべて開示請求。費用は合計3,000円程度。

違い②他のローン・カード枠を整理しているか

通る人	落ちる人
カードローン・キャッシング枠を解約	「使っていないから大丈夫」と放置
リボ払い残高を完済+解約	リボ払いを「住宅ローンと関係ない」と思う
奨学金・自動車ローンも申告	奨学金を「借金じゃない」と思って忘れる

対策:使っていないカードローン・キャッシング枠は申込み2〜3か月前に解約。信用情報への反映に時間がかかるため、早めに着手。

違い③返済負担率を理解しているか

通る人	落ちる人
「返済負担率25%以下」を自分で計算	「年収の7倍まで借りられる」と単純に考える
他の借入を含めた総合的な返済負担率を把握	住宅ローンだけで判断する
「借りられる額」より「無理なく返せる額」	上限ギリギリの借入を希望

違い④事前準備の時間をかけているか

通る人	落ちる人
申込み3〜6か月前から準備開始	物件を見つけてから慌てて準備
FPと事前相談、複数の選択肢を検討	不動産屋に勧められた銀行に申込み
転職や新規借入は避ける	申込み直前に車を買ってしまう

違い⑤自分の状況に合った銀行を選んでいるか

通る人	落ちる人
自営業→フラット35、転職直後→ネット銀行など適切な選択	「金利が一番低いから」だけで銀行を選ぶ
持病あり→ワイド団信、配偶者の信用情報問題→単独名義など、対策込みの選択	銀行から否認されると即諦める
事前審査は2社程度に絞る	5〜10社に同時申込み→申込みブラックに

👨‍💼 FPの視点(20年の経験から)|「準備の差」が結果を分ける

住宅ローン審査の通過率を分けるのは、「年収」や「勤務先」だけでなく、申込み前の準備の差です。同じ年収・同じ勤務先でも、信用情報を確認した方とそうでない方では、結果が大きく違います。「もう物件が決まっているから」「不動産屋が銀行を紹介してくれるから」と任せきりにせず、ご自身でも事前準備をすることが、通る人になる第一歩です。一人で準備が難しければ、私たちFPが一緒に整えます。

町田・相模原エリアで使いやすい金融機関

町田市・相模原市エリアで住宅ローンを組む場合、以下の金融機関が選択肢になります。ご自身の状況に応じた銀行選びが、審査通過の重要なポイントです。

地元に強い金融機関

金融機関	特徴	審査の傾向
横浜銀行	神奈川県最大の地銀、相模原市内に支店多数、40年ローンあり	地元企業勤務者に強い、柔軟
きらぼし銀行	町田市・多摩エリアに強い、ペアローン対応も柔軟	柔軟な対応が期待できる
JA(農協)	相模原市内に複数の支店	組合員優遇、自営業に強い
ろうきん(中央労働金庫)	労働組合員向け、教員・看護師に強い	組合員は金利優遇

ネット銀行

金融機関	特徴	審査の傾向
住信SBIネット銀行	金利が低い、全疾病保障無料、勤続年数に柔軟	年収400万円以上が目安
auじぶん銀行	金利が低い、がん50%保障無料	審査はやや厳しめ
イオン銀行	イオンでの買い物5%OFF、金利も低め	審査は比較的通りやすい
PayPay銀行	手数料が安い	審査は標準的

審査が不安な方向け

金融機関	特徴
フラット35	年収基準が明確、団信任意、自営業・転職直後・持病ありに強い
地方銀行・信金	地元に密着、柔軟な対応が期待できる

状況別おすすめ金融機関

状況	おすすめ	参考記事
転職直後(1年未満)	ネット銀行、フラット35	—
自営業・フリーランス	フラット35、地銀	—
健康に不安がある	ワイド団信、フラット35	C-8 ワイド団信
他の借入がある	地銀、おまとめ住宅ローン	C-1 他のローン
シングルマザー(看護師等)	ろうきん、フラット35子育てプラス	C-7 シングルマザー
40代後半・50代	住信SBI、横浜銀行	C-6 40-50代
配偶者の信用情報が不安	単独名義+地銀	C-5 夫婦ダブルローン

📍 町田・相模原エリアの特徴|地元金融機関の強み

地元金融機関は、地域の企業や物件事情に詳しいため、メガバンクより柔軟な対応をしてくれることがあります。「メガバンクで否認された」というケースでも、横浜銀行・きらぼし銀行・JA・ろうきんなら通る可能性があります。銀行選びは「金利の低さ」だけでなく「ご自身の状況に合うか」で判断してください。

審査通過率を上げる7つの対策と詳細記事への誘導

審査に通る確率を上げるために、事前にできる7つの対策を紹介します。各対策の詳しい解説は、関連記事へのリンクから進んでください。

対策①信用情報を3機関すべて確認する

申込み前に、自分の信用情報を3機関すべて開示請求しましょう。費用は合計3,000円程度です。

機関	主な情報	開示方法
CIC	クレジットカード、携帯電話、割賦販売	ネット即日
JICC	消費者金融、カードローン	アプリ
KSC(全銀協)	銀行ローン、奨学金	郵送のみ

📖 信用情報の詳しい解説とA・Pマーク・異動の意味は:C-2 信用情報のA・Pマークとは?住宅ローン審査にどう影響するか

対策②他のローン・カード枠を整理する

カードローン、キャッシング、リボ払い、自動車ローン、奨学金など、すべての借入を整理しましょう。

整理対象	対応
カードローン残高	完済+解約
キャッシング枠	枠を0円に変更
リボ払い残高	完済+解約
使っていないクレカ	解約
自動車ローン	完済またはおまとめ

📖 他のローンの整理戦略の詳細は:C-1 他のローンがあっても住宅ローン審査に通る方法|借入を整理する戦略

対策③過去の延滞リスクをチェックする

気づかぬ延滞が住宅ローン審査を阻むことがあります。以下のチェックを行ってください。

携帯電話料金・端末分割の延滞経験
クレジットカードの延滞経験
家族カードの延滞(本会員が家族の場合)
奨学金の延滞経験
MNP転出時の最終月料金の払い忘れ

📖 関連する詳細記事:

対策④頭金を用意する

頭金があると、借入額が減り、審査に通りやすくなります。目安は物件価格の10〜20%です。難しければ諸費用分(物件価格の5〜10%)だけでも準備しましょう。

頭金の財源	注意点
貯金	無理のない範囲で(老後資金とのバランス)
親からの援助	住宅取得資金贈与税非課税制度を活用(最大1,000万円)
ボーナス	住宅ローン契約のタイミングに合わせる

対策⑤事前審査は2〜3社に絞る

事前審査は複数の金融機関に同時に申し込みが可能ですが、5社以上に短期間で申し込むと「申込みブラック」になります。2〜3社に絞るのが安全です。

申込み社数	影響
1〜2社	問題なし
3〜4社	許容範囲、慎重に
5社以上	申込みブラックのリスク

対策⑥ペアローン・収入合算を検討する

1人で審査に通らない場合や借入額を増やしたい場合、配偶者とのペアローンや収入合算を検討しましょう。

方法	内容
単独名義	1人で借入(配偶者の信用情報は不問)
収入合算(連帯保証型)	配偶者の収入50%を合算
連帯債務	夫婦どちらも対等な債務者(フラット35が代表)
ペアローン	夫婦それぞれが独立した債務者(離婚リスク大)

📖 夫婦の住宅ローンと配偶者の信用情報の詳細は:C-5 夫婦ダブルローン|配偶者の信用情報が不安な時の対策

対策⑦不動産会社・FPに事前相談する

不動産会社やFPは、どの金融機関が通りやすいかを知っています。審査に不安がある方は、申し込む前に相談することをおすすめします。

相談相手	メリット	デメリット
不動産会社のみ	物件情報に詳しい	ローンの専門知識が不足することも
銀行の窓口	その銀行の商品に詳しい	他行との比較ができない
FP(ローンに強い)	複数金融機関の比較、原因分析も可能	物件情報は別途必要
FP×宅建士(当社)	ローンも物件もトータルでサポート	—

👨‍💼 FPの視点(20年の経験から)|「準備3か月」が安心の目安

住宅ローン審査の事前準備期間は、最低でも申込み3か月前から始めるのが理想です。信用情報の確認と整理、カードローン・キャッシング枠の解約、頭金の準備、銀行選び——これらすべてに、それぞれ1〜2か月のタイムラグがあります。「物件を見つけてから準備」では遅すぎる場合があります。「いつか家を買いたい」と考え始めた日から、準備をスタートしましょう。一人で進めるのが難しければ、私たちが一緒に整えます。

【実例】通った人・落ちた人の対照8ケース

町田市・相模原市エリアで、当社が実際にお手伝いした「通った人」「落ちた人」の対照ケースをご紹介します。個人情報配慮のため、年齢・年収などは一部ぼかしてあります。

ケース①通った人:事前準備で信用情報をクリアに

📍 町田市・Aさん(34歳男性)|✅ 通った人

年収	520万円(正社員・勤続10年)
準備	申込み6か月前から3機関で開示請求、過去の家族カード延滞を発見→解約、リボ払い完済+解約
希望借入額	3,300万円
結果	横浜銀行で承認(35年返済、金利優遇)

ケース②落ちた人:準備不足で信用情報が原因に

📍 相模原市・Bさん(36歳男性)|❌ 落ちた人

年収	540万円(正社員・勤続8年)
準備	信用情報の確認なし、物件決定後にいきなり申込み
結果	メガバンクで否認→開示請求で過去のクレカ短期延滞3回が判明、6か月の準備期間後に再挑戦
その後	6か月後にきらぼし銀行で承認

→ クレカ滞納の詳しい解説はC-4 クレジットカード滞納と住宅ローン審査へ

ケース③通った人:他のローンを完済して整理

📍 町田市・Cさん(38歳男性)|✅ 通った人

年収	620万円(正社員・勤続13年)
準備	マイカーローン200万円をボーナスで完済、カードローン枠300万円を解約、奨学金完済
希望借入額	3,800万円
結果	住信SBIネット銀行で承認(借入可能額が大幅に増加)

→ 他のローンの詳しい戦略はC-1 他のローンがあっても通る方法へ

ケース④落ちた人:カードローン枠が原因

📍 相模原市・Dさん(35歳男性)|❌ 落ちた人

年収	560万円(正社員・勤続11年・延滞経験なし)
準備	「カードローンは使っていないから関係ない」と放置
結果	カードローン枠2社300万円が借入として認識され、住宅ローン借入可能額が圧縮されて希望額に届かず否認
その後	カードローン解約+3か月待機後にメガバンクで承認

ケース⑤通った人:転職前に申込み

📍 町田市・Eさん(32歳女性)|✅ 通った人

年収	480万円(正社員・現職勤続7年)
準備	転職予定があったが、FP相談で「住宅ローン取得後に転職」を選択
希望借入額	3,000万円
結果	auじぶん銀行で承認(現職勤続7年の安定性が評価された)

ケース⑥落ちた人:転職直後に申込み

📍 相模原市・Fさん(33歳男性)|❌ 落ちた人

年収	620万円(転職後・勤続3か月)
準備	転職直後に住宅購入を決断、メガバンクに即申込み
結果	メガバンクで「勤続1年未満」を理由に否認
その後	住信SBIネット銀行(勤続年数不問)で承認

ケース⑦通った人:持病ありでもワイド団信で承認

📍 町田市・Gさん(45歳男性)|✅ 通った人

年収	650万円(正社員・勤続18年)
準備	高血圧で服薬中、最初からワイド団信を視野に銀行選び
希望借入額	3,500万円
結果	ワイド団信付きで承認(金利+0.3%)

→ 持病ありの住宅ローンの詳しい戦略はC-8 ワイド団信完全ガイドへ

ケース⑧落ちた人:5社同時申込みで申込みブラック

📍 相模原市・Hさん(40歳男性)|❌ 落ちた人

年収	580万円(正社員・勤続15年・延滞経験なし)
準備	「数を打てば当たる」と考え、5社に同時申込み
結果	申込みブラックが発生し、全行で否認
その後	6か月待機後、FPと選定した2社で再申込み→フラット35で承認

👨‍💼 FPの視点(20年の経験から)|「通った人」と「落ちた人」を分けるのは知識と準備

上記8ケースを見ると、「通った人」と「落ちた人」の年収・勤続年数・職業は大差ないことが分かります。違いは「事前準備をしたかどうか」「適切な銀行を選んだかどうか」です。落ちた人も、その後の対策で全員承認に至っています。「落ちた=能力不足」ではなく「落ちた=知識不足・準備不足」だったのです。事前に正しい知識を持ち、適切な準備をすれば、ほとんどの方は住宅ローンを取得できます。

20年の経験から伝えたいFPのアドバイス

住宅ローンを検討する方に、必ずお伝えしている7つのアドバイスです。

「通る人」になるための7つのアドバイス

ポイント	詳細
① 「いつか」と考えた日に準備開始	申込み3〜6か月前から準備、信用情報の確認は最優先
② 「借りられる額」より「無理なく返せる額」	返済負担率25%以下が安心ライン
③ 信用情報3機関すべて開示請求	「念のため」が最大の保険、合計3,000円程度
④ 他のローン・カード枠を整理	使っていない枠も借入として認識される
⑤ 申込みは2〜3社に絞る	5社以上は申込みブラックのリスク
⑥ ご自身の状況に合った銀行選び	金利の低さだけで決めない
⑦ 一人で抱え込まない	FPと一緒に整理、ベスト・ベターな道を探す

こんな方は早めにご相談ください

状況	推奨される行動
住宅ローンを「いつか」と考え始めた	準備期間が必要、まず信用情報の確認
過去に延滞経験あり	記録消失時期の把握、戦略立案
カードローン・キャッシング利用中	完済+解約のタイミング計画
持病あり	団信加入の可能性確認、ワイド団信検討
転職予定あり	住宅ローン取得タイミングの調整
夫婦どちらかに信用情報の不安	単独名義・夫婦ローンの選択肢検討

関連トピック	記事
信用情報の総合ガイド	C-2 信用情報のA・Pマークとは?
他のローン整理戦略	C-1 他のローンがあっても通る方法
クレカ滞納・債務整理経験	C-4 クレジットカード滞納と住宅ローン
携帯料金・端末分割	C-3 携帯滞納と住宅ローン
夫婦・配偶者の信用情報	C-5 夫婦ダブルローン
40代後半・50代	C-6 40-50代の住宅ローン
シングルマザー	C-7 シングルマザーの住宅ローン
持病ありワイド団信	C-8 ワイド団信完全ガイド
審査に落ちた場合の対策	P-2 住宅ローン審査に落ちた!原因と再チャレンジの方法

審査前のチェックリスト

チェック項目
☐ 信用情報を3機関(CIC・JICC・KSC)すべて開示請求した
☐ A・Pマーク、異動、延滞の有無を把握した
☐ カードローン・キャッシング枠を整理した(解約または0円に変更)
☐ リボ払い・自動車ローン・奨学金を完済または整理した
☐ 携帯料金・端末分割の延滞経験を確認した
☐ 家族カードの延滞経験を確認した
☐ 返済負担率25%以下に収まるか計算した
☐ 頭金をいくら用意できるか計算した
☐ 転職予定がある場合は住宅購入後に延期した
☐ 健康状態と団信加入可能性を確認した
☐ ご自身の状況に合った銀行を選定した
☐ 事前審査は2〜3社に絞った
☐ FPに相談して、最適な戦略を一緒に検討した

💡 FPからのメッセージ

20年間、住宅ローンのご相談を受けてきましたが、「通る人」と「落ちる人」を分ける一番の要因は、年収でも勤務先でもなく、『事前の準備』です。準備をすれば多くの方が通ります。逆に、準備なしで申込みすると、本来なら通る方も落ちることがあります。「いつか家を買いたい」と考え始めた日から、準備を始めましょう。一人で準備が難しければ、私たちFPが一緒に整えます。秘密厳守でお話を伺います。

まとめ｜「通る人」になるために事前準備を

審査は2段階:事前審査と本審査、事前審査通過は「ゴール」ではない
審査のポイントは7つ:返済負担率・年収・勤続・雇用形態・信用情報・他借入・健康状態
通る人と落ちる人の違いは「準備」:年収や勤務先より、事前準備の差が結果を分ける
信用情報は3機関すべて開示請求:申込み2〜3か月前が最適タイミング
使っていない枠も借入と認識:カードローン・キャッシング枠は解約
ご自身の状況に合った銀行選び:金利だけでなく、状況に合うかが大切
申込みは2〜3社に絞る:5社以上は申込みブラックリスク
「いつか」と考えた日から準備開始:3〜6か月前からの準備が理想

⚠️ 審査に落ちてからでは遅い!

住宅ローンの審査に落ちると、その履歴が信用情報に6か月残ります。

何度も落ちると、申込みブラックになり、次の審査がさらに厳しくなることも。

不安がある方は、申し込む前にFPに相談してください。秘密厳守でお話を伺います。

町田・相模原で住宅ローンのご相談なら

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細井誠（宅地建物取引士・AFP）

💡 FPからのワンポイント

住宅ローン審査は事前準備で大きく結果が変わります。これまでの経験を生かして、お一人おひとりの状況に合わせて、最適な金融機関、最適な不動産の取得方法を相談しながら一緒に進めます。信用情報のご不安、他のローンの整理、健康状態、勤続年数、雇用形態、配偶者の信用情報、シングルマザー・シングルファーザーの方、40代後半・50代の方──どんなご事情でも、まずはお話を聞かせてください。秘密厳守でお話を伺います。「いつか家を買いたい」と考え始めたら、それが準備開始のタイミングです。一人で悩んだり、ネット検索だけでは読み取れないことが多々あります。LINEからでも結構ですので、お気軽にご相談ください。

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