【町田・相模原】他のローンがあっても住宅ローン審査に通る方法｜借入を整理する戦略

住宅ローン審査では、年収に対する年間返済額の割合「返済負担率」が最重要指標です。他のローンがあると、住宅ローンの借入可能額が大幅に減ります。

返済負担率の基本

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。以下の計算式で算出します。

銀行が許容する返済負担率の目安

金融機関によって基準は異なりますが、一般的な目安は以下の通りです。

他のローンが住宅ローン借入可能額をどれだけ減らすか

具体例で見てみましょう。年収600万円・返済負担率35%上限の場合、年間返済可能額は210万円です。他のローンがあると、その分が差し引かれます。

月5万円の他ローン返済があると、住宅ローン借入可能額は約1,800万円も減ります。これが、町田・相模原エリアの3,000〜4,000万円台の戸建てを買いたい方にとって、大きな壁になります。

他のローンには「想定金利」が適用される

銀行が他のローンを審査計算に入れる際、実際の金利ではなく、想定金利(審査金利)を使うことが多いです。フラット35なら3%、メガバンクなら3〜4%など、実際より高い金利で計算されます。

これにより、「実際は月1万円の返済だけど、審査上は月1.5万円扱い」という形で、借入可能額がさらに圧縮されることがあります。

「他のローン」と一口に言っても、種類によって住宅ローン審査での扱いが異なります。代表的なローンの影響度を整理します。

借入の種類別の影響度一覧

キャッシング・カードローンが最も警戒される理由

カードローン・キャッシングは、住宅ローン審査で最も警戒される借入です。理由は以下の通りです。

カードローン・キャッシングを利用中の方は、住宅ローン申込み前に完済+解約することが必須です。

奨学金が「ローン」として扱われる事実

多くの30代の方は、奨学金返済を「ローン」と認識していません。しかし、奨学金は住宅ローン審査では「他の借入」として扱われます。

奨学金の残債が200〜300万円、月々の返済1〜2万円というケースは、町田・相模原エリアでもよくあります。住宅ローン借入可能額が300〜500万円減る計算になります。

奨学金の延滞は信用情報に登録される

JASSOの奨学金を3か月以上延滞すると、KSC(全銀協)に登録されます。学生時代の延滞経験が、社会人になってからの住宅ローン審査に影響するケースがあります。

奨学金を返済中の方は、必ず期日通りに返済することを徹底してください。

自動車ローン|残価設定型は特に注意

自動車ローンは、銀行系・ディーラー系・残価設定型などがあります。いずれも住宅ローン審査では「借入」として認識されます。

特に残価設定型マイカーローンは、最終回に車両返却または買取の選択がありますが、残価部分も住宅ローン審査では「借入」としてカウントされることが多いです。300万円の車を残価設定型で買うと、住宅ローンの借入可能額に大きな影響が出ます。

教育ローン・医療ローンも忘れずに

子どもの大学進学費用として教育ローンを利用している方、自分や家族の歯科インプラント・美容医療で医療ローンを利用している方も、これらは「他の借入」として住宅ローン審査の対象になります。

「カードローンは契約しているけど、現在は使っていない」「クレジットカードは持っているけどキャッシング枠は使っていない」——こうしたケースでも、住宅ローン審査では「いつでも借りられる枠=借入可能額」として認識されます。

「枠」のリスクとは

銀行は「現在の借入残高」だけでなく「いつでも借りられる枠」も警戒します。なぜなら、住宅ローン契約後にその枠を使われると、家計が悪化して住宅ローン返済が滞るリスクがあるからです。

複数枚のクレカ・カードローンを持つリスク

クレジットカード数枚、カードローン1〜2社、キャッシング枠を合計すると、合計借入枠が500万円〜1,000万円になることもあります。これがそのまま住宅ローン借入可能額の圧縮要因になります。

住宅ローン申込み前にすべき「枠の整理」

住宅ローン申込み前に、使っていない枠を解約することで、住宅ローン借入可能額を大きく増やすことができます。

「クレジットヒストリーが消える」というデメリットも

クレカやカードローンの解約は、信用情報の「契約情報」が消えることを意味します。長年正常に利用していた契約が消えると、信用情報の「実績」が減るというデメリットがあります。

ただし、住宅ローン審査の場面では、「枠が消える」メリットのほうが「実績が減る」デメリットを上回るケースが多いです。FPと相談しながら、どの契約を残し、どの契約を解約するか決めましょう。

残すべきクレカと解約すべきクレカ

他のローンを抱えた状態で住宅ローンを目指すための、5つの戦略を解説します。

戦略①完済+解約|最も効果的

最も効果的なのは、住宅ローン申込み前に他のローンを完済+解約することです。借入残高をゼロにし、枠も解約することで、住宅ローン借入可能額が最大化します。

戦略②住宅ローンとの「おまとめ」を活用

一部の銀行では、他のローンと住宅ローンを一緒に借入できる「おまとめ住宅ローン」を提供しています。

おまとめのメリットは、金利が他ローンより低くなる(住宅ローン金利が適用)こと。デメリットは、住宅ローン総額が増えるため、借入可能額の上限に達しやすいことです。町田・相模原エリアでは、もちづきさん的なケース(他ローン800万円+希望物件3,000万円)で、おまとめが現実解になるケースが多いです。

戦略③借り換え(他のローンの低金利化)

カードローン・キャッシング(年14〜18%)を、銀行系の低金利ローン(年3〜5%)に借り換えることで、月々の返済額を減らせます。返済額が減れば、返済負担率が改善し、住宅ローン借入可能額が増えます。

戦略④物件価格を見直す|現実路線

他のローンを完済できない場合は、物件価格を下げるのも一つの選択肢です。3,800万円の戸建てを諦め、3,200万円の中古マンションに変更する、エリアを少し離れた立地に変更する、など。

「希望物件」と「現実的な物件」のバランスを、ご家族で議論することが大切です。

戦略⑤申込み時期を遅らせる|完済を待つ

「あと半年で奨学金を完済できる」「あと1年でマイカーローンが終わる」というケースなら、住宅ローン申込みを完済タイミングに合わせて遅らせるのが現実的です。

5戦略の比較

カードローンや奨学金は「ローン」として認識されやすいですが、見落とされがちな「隠れた借入」もあります。住宅ローン申込み前に、必ず確認しましょう。

個人間借金|親・親族からの借入

「親から500万円借りた」「兄から200万円借りた」というような個人間の借金も、住宅ローン審査では考慮されます。契約書がない場合でも、銀行は通帳の入出金履歴から個人間借金の有無を推測することがあります。

親からの援助は、契約書がない「ただの貸し借り」だと、税務署から「贈与」と認定されるリスクがあります。金銭消費貸借契約書を作成し、毎月の返済記録を残すことが重要です。

教育ローン|親が借入

子どもの大学進学費用として教育ローンを借りている方は、住宅ローン審査で「親本人の借入」として扱われます。

子どもの奨学金は子ども名義のため、親の住宅ローンには直接影響しません。一方、親が借りた教育ローンは親の借入として扱われます。奨学金と教育ローンは似て非なるものです。

医療ローン|歯科・美容・不妊治療

歯科インプラント(数十万〜100万円超)、矯正(50〜100万円)、美容医療、不妊治療(数百万円のケースも)で、医療ローンを利用される方が増えています。

家電・家具の分割払い

「テレビを24回分割で買った」「ソファを家電量販店の分割で買った」というケースは、信販会社(ジャックス、オリコ、セディナなど)経由のローンとして信用情報に登録されます。

住宅ローン申込み前には、残債を把握し、可能なら完済+解約してください。

事業性ローン|個人事業主・フリーランス

個人事業主・フリーランスの方は、事業用の借入(ビジネスローン、商工ローンなど)を抱えていることがあります。これらも住宅ローン審査では「個人の借入」として扱われることがあります。

事業用と個人用を明確に分けるためには、法人化(会社設立)して借入を法人名義にするのが一つの解決策です。ただし、法人化には別の手続きとコストがかかります。

「隠れた借入」のチェックリスト

町田市・相模原市エリアで、当社が実際にお手伝いした「他のローンを抱えながら住宅ローンを取得した」ケースをご紹介します。個人情報配慮のため、年齢・年収などは一部ぼかしてあります。

ケース①他ローン800万円+住宅ローン希望→おまとめで解決

ケース②奨学金300万円残あり+住宅ローン

ケース③自動車ローン残価設定型300万円+住宅ローン

ケース④カードローン2社・枠300万円(残高0)→解約で改善

ケース⑤親族間借金200万円(契約書なし)→契約書を作成して申告

ケース⑥事業性ローン(個人事業主)+住宅ローン

ケース⑦子どもの教育ローン(親が借入)+住宅ローン

ケース⑧【参照用】他ローンなし→典型的に承認

他のローンを抱えながら住宅ローンを目指す方に、必ずお伝えしている7つのアドバイスです。

他のローンがあっても住宅ローンを成功させる7つのコツ

こんな方は早めにご相談ください

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