終活・相続
2026年10月12日
「親が施設に入ることになった。空いた実家を売って、その費用に充てたい」
「物忘れが増えてきた父の家を、今のうちにどうにかできないだろうか」
認知症が進んだ親御さんの家の売却について、ご相談をいただきます。切実な事情があるのに、手が打てない。そういう場面に何度も立ち会ってきました。
先に、いちばん大事なことを申し上げます。認知症と診断されるなどして判断能力が失われた後では、親御さんの家を、ご家族の判断だけで売ることはできません。 不動産の売買契約には、所有者ご本人の意思が必要だからです。
ただし、道がないわけではありません。この記事では、なぜ売れないのかという理由から、成年後見制度と家族信託という2つの仕組み、そして今どの段階にいるかによって何ができるかを整理します。
なお、この記事は制度の説明と「誰に相談すればよいか」までをお伝えするものです。手続きそのものは司法書士・弁護士の領域ですので、当社が代理することはできません。そこは正直に申し上げます。
✍️ この記事を書いた人
FPマイスターホーム代表 細井 誠（宅地建物取引士・AFP）
相模原に暮らして40年以上、町田で不動産の仕事をして20年以上。これまで1,000件以上のご相談をお受けしてきました。「買える家」ではなく、「無理なく、幸せに暮らせる家」をご提案します。趣味はトライアスロン。お客様が納得されるまで、最後までお付き合いします。プロフィール
まず、全体を整理します。
親御さんの状態と、できること
| 今の状態 | 家を売れるか | 使える備え |
|---|---|---|
| 元気で判断能力がある | 売れる（本人が契約する） | 家族信託・任意後見・生前の話し合い |
| 判断能力に不安が出てきた | 契約の意味を理解して意思を示せるかで分かれる | 早めに専門家へ相談 |
| 判断能力が失われている | そのままでは売れない | 法定後見（成年後見・保佐・補助） |
よく誤解されるのですが、認知症の診断を受けた瞬間に何もできなくなるわけではありません。見られるのは、契約の意味を理解して、自分の意思を示せるかです。
とはいえ、進行してからでは選択肢が狭まります。だからこそ、元気なうちの備えに価値があります。
💡 FP細井のワンポイント本音アドバイス
早い段階ほど、選べる道が多い仕組みになっています。親御さんがお元気なうちに、家をどうするかを一度話しておく。それだけで、選べる道がまったく変わります。切り出し方は親の家の終活にまとめています。
理由はシンプルです。
不動産の売買は、所有者本人が「売ります」という意思を示して成立します。判断能力が失われた状態で結んだ契約は、後から無効とされるおそれがあります。
実務では、次の場面で確かめられます。
ここで意思の確認が取れないと、取引は進みません。
ご家族が代わりにサインする、はできません
「同居している子だから」「委任状をもらっているから」という理由で、ご家族が代わりに契約することはできません。判断能力があるうちに作った委任状も、その後に判断能力が失われれば効力が問題になります。
💡 FP細井のワンポイント本音アドバイス
これは親御さんを守るための仕組みです。判断能力が落ちた方の財産が、周囲の都合で動かされないようにするためのものだと考えてください。不便に感じる場面もありますが、理由があります。
判断能力が失われた後に使うのが、法定後見です。家庭裁判所に申し立てて、本人を支える人（成年後見人など）を選んでもらう仕組みです。
裁判所の案内による費用の内訳です。
後見開始の申立てで必要になるもの（裁判所の案内による）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申立てができる人 | 本人・配偶者・四親等内の親族など |
| 主な費用 | 申立ての手数料（収入印紙）、連絡用の郵便切手、登記手数料、医師の診断書の作成費用 |
| 鑑定が行われる場合 | 本人の判断能力について鑑定が行われることがあり、その費用がかかります |
| 後見人への報酬 | 家庭裁判所が決めます。本人が亡くなるまで毎年かかります |
金額は裁判所と事案で変わります。具体的な額は、申立先の家庭裁判所にお尋ねください。 期間についても、事案や裁判所によって変わりますので、ここで日数は書きません。
売却代金は、ご家族が自由に使えるお金にはなりません
売れたお金は、あくまでご本人の財産です。後見人の管理下に入り、ご本人のために使うことになります。「実家を売って、そのお金を家族で使う」という形にはなりません。
施設費用や介護費用など、ご本人のための支出であれば、そこから出せます。ここを誤解したまま進めないでください。
判断能力の程度によって分かれます。
法定後見の3つの類型
| 類型 | 対象となる状態 |
|---|---|
| 後見 | 判断能力が欠けているのが通常の状態 |
| 保佐 | 判断能力が著しく不十分 |
| 補助 | 判断能力が不十分 |
ここが、売却の段取りに直接ひびきます。裁判所の案内によれば、本人の居住用不動産を処分する場合には、家庭裁判所の許可が必要とされています（未成年後見の場合を除く）。
対象になるのは、売却のほか、賃貸、賃貸借の解除、抵当権の設定、建物の取り壊しなどです。許可を得ずに行った処分は無効とされます。
「今は住んでいない家」も居住用不動産に含まれます
裁判所の案内では、現に住居として使用している場合に限らず、入院や施設入所で現在は住んでいないが将来住む可能性がある場合や、入所前に居住していた場合なども含むとされています。施設に入られた後の実家は、まさにこれに当たります。
最高裁判所の統計（令和7年1月〜12月）では、配偶者・親・子・兄弟姉妹・その他親族が成年後見人等に選任されたのは全体の約16.4%でした。残りは、司法書士や弁護士などの専門職です。
申立てのときに家族を候補者として挙げることはできますが、誰を選ぶかを決めるのは家庭裁判所です。
法定後見で押さえておきたいこと
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申立て先 | 本人の住所地の家庭裁判所 |
| 後見人を決める人 | 家庭裁判所 |
| 親族が選ばれる割合 | 約16.4%（令和7年・最高裁判所事務総局家庭局の統計） |
| 居住用不動産の売却 | 家庭裁判所の許可が必要 |
| いつまで続くか | 原則として本人が亡くなるまで |
💡 FP細井のワンポイント本音アドバイス
「家を売るためだけに後見人をつける」とはいきません。一度始まると、原則として本人が亡くなるまで続きます。専門職が選ばれれば、その間の報酬も発生します。家の売却だけを目的に考えると、見込み違いになります。
もう一つの仕組みが家族信託（民事信託）です。
親御さん（委託者）が、信頼できるご家族（受託者）に財産の管理を任せる契約です。たとえば実家を信託しておけば、将来親御さんの判断能力が落ちても、受託者であるお子さんが売却などの手続きを進められます。
これが最大のポイントです。家族信託は契約ですので、親御さんに契約を理解する判断能力があることが前提です。判断能力が失われた後では結べません。
「今から家族信託を」は、間に合わないことがあります
すでに判断能力に不安がある段階では、信託契約を結べない場合があります。公証役場や司法書士が本人の意思を確認しますので、ここで止まることがあります。
💡 FP細井のワンポイント本音アドバイス
家族信託は「使える人が限られる備え」です。親御さんがお元気で、ご家族の関係が良好で、任せられる人がいる。この3つがそろって初めて選べます。
2つの違いを整理します。
法定後見と家族信託の違い
| 比べる点 | 法定後見 | 家族信託 |
|---|---|---|
| 始められる時期 | 判断能力が失われた後 | 判断能力があるうちだけ |
| 誰が管理するか | 家庭裁判所が選んだ人（親族は約16.4%） | 契約で決めたご家族 |
| 居住用不動産の売却 | 家庭裁判所の許可が必要 | 契約の範囲内で受託者が進められる |
| 身上の保護（施設の契約など） | 対応できる | 財産の管理が中心。身上の保護は範囲外 |
| いつ終わるか | 原則として本人が亡くなるまで | 契約で定めたとき |
| 費用 | 申立ての費用＋専門職が就いた場合の報酬 | 契約を作るときの費用（専門家の報酬・公証人の手数料など） |
家族信託は自由度が高い一方、身上の保護（施設の入所契約や医療の同意に関わる場面）には対応できません。法定後見は制約が多い一方、公的な仕組みとして本人を守ります。
💡 FP細井のワンポイント本音アドバイス
「後見は面倒だから信託で」という考え方は危険です。親御さんの状態と、ご家族が何に困っているかで選ぶものが変わります。メリットだけを聞いて決めず、できないことを先に確かめてください。
ご自身がどの段階にいるかで、やることが変わります。
いちばん選択肢が多い時期です。
急いだほうがよい時期です。
「売れるはず」で施設の契約を進めないでください
実家を売ったお金で施設費用をまかなう予定を立てていたのに、手続きに時間がかかって間に合わない。これは実際に起こり得ます。売却の見込みが立つ前に、支払いの予定を組まないようにしてください。
💡 FP細井のワンポイント本音アドバイス
段階によって相談先も変わります。①②なら司法書士や、信託に詳しい専門家。③なら家庭裁判所への申立てですので、弁護士・司法書士です。当社では、司法書士をご紹介しています。
不動産会社としてではなく、FPの立場からお伝えしたいことです。
売却を急ぐ事情として、施設費用や介護費用の不足があります。ここを、家の売却とは切り離して見積もっておくと、判断が落ち着きます。
たとえば、親御さんの預貯金と年金で数年はまかなえるなら、急いで売る必要はありません。その間に、ご家族で落ち着いて方針を決められます。
売らない選択肢も並べてください
私は、すぐに売る・買うをお勧めしません。「今は動かない」も立派な選択肢です。空き家として持ち続ける場合の費用は親の家が空き家になったらにまとめていますので、持ち続けた場合と売った場合を、金額で並べてみてください。
💡 FP細井のワンポイント本音アドバイス
「毎月いくら足りないのか」をはっきりさせると、判断が落ち着きます。そこがはっきりすると、家を売るべきか、売るとしていつまでに必要かが見えてきます。金額が分からないまま進めると、売る時期も価格も決めにくくなります。
こういう場合は、先に専門家へ
焦って決める必要はありません。納得いくまで、何度でもお付き合いします。親御さんの家のことは、ご家族にとって重い話です。一度で決めきらなくて構いません。
まず、親御さんの今の状態を、ご家族の間で共通の認識にしてください。「物忘れが増えた」のか「契約の意味が分からなくなっている」のかでは、できることが違います。かかりつけの医師に相談するのが確かです。
そのうえで、登記事項証明書（登記簿の写し）を取って、実家の名義が今どうなっているかを確かめてください。親御さん単独か、すでに共有になっているかで、話が変わります。
💡 FP細井のワンポイント本音アドバイス
登記事項証明書は、ご本人でなくても取れます。法務局の窓口でもオンラインでも請求できます。「まだ何も決まっていない」という段階でも、ここだけは先に確かめておくと話が早く進みます。
A. できません。不動産の売買契約には所有者ご本人の意思が必要で、判断能力が失われた状態で結んだ契約は無効とされるおそれがあります。登記を担当する司法書士が本人の意思を確認しますので、そこで止まります。同居しているご家族でも、委任状を持っていても、代わりに契約することはできません。法定後見の申立てをするか、元気なうちに家族信託や任意後見で備えておく必要があります。
A. 申立てのときに候補者として家族を挙げることはできますが、誰を選ぶかを決めるのは家庭裁判所です。最高裁判所事務総局家庭局の統計（令和7年1月〜12月）では、配偶者・親・子・兄弟姉妹・その他親族が成年後見人等に選任されたのは全体の約16.4%でした。残りは司法書士や弁護士などの専門職です。家族が選ばれることを前提に、予定を立てないでください。
A. 家庭裁判所への申立てから後見開始の審判までの期間は、事案や裁判所によって変わります。さらに、居住用不動産を売る場合は、後見が始まった後にあらためて家庭裁判所の許可を得る必要があります。裁判所の案内では、審理に期間を要するため取引日は余裕を持って設定するよう示されています。正確な見込みは、管轄の家庭裁判所にお尋ねください。
A. 法定後見では、申立てに関する費用のほか、専門職が後見人に就いた場合は継続的な報酬が発生します。家族信託では、契約書を作るときの専門家の報酬や公証人の手数料がかかります。いずれも事案の内容で金額が変わるため、この記事では具体的な額は書きません。家庭裁判所の案内や、相談する専門家にお尋ねください。なお、居住用不動産処分の許可の申立てについては、家庭裁判所ごとに必要な費用が案内されています。
A. 家族信託や任意後見は、判断能力があることが前提ですので、難しい場合が多くなります。残る道は法定後見です。ただし、診断を受けていても契約の意味を理解して意思を示せる状態であれば、判断が変わることもあります。自己判断せず、司法書士・弁護士にご相談ください。当社では、司法書士をご紹介しています。
※この記事の制度・数値は、下記の出典を 2026年10月9日 に確認したものです。制度は改正されることがありますので、実際の手続きの前に最新の公表をご確認ください。
「まだ元気だけれど、そろそろ考えたい」でも、「もう診断を受けてしまった」でも構いません。今どの段階にいて、何ができて何ができないのかを一緒に整理します。手続きそのものは司法書士・弁護士の領域ですので、当社が代理することはできません。司法書士をご紹介します。焦って決める必要はありません。納得いくまで、何度でもお付き合いします。匿名でのご相談も承ります。
🙌 相談は無料です。LINEからのご相談も歓迎です。
