【町田・相模原】実家を相続したら最初にやること｜期限のある手続きと実家の扱いの決め方

親が亡くなった直後は、葬儀の準備と並行して役所の手続きが始まります。最初の期限は死亡届です。法務省の案内（2026年9月時点）では、死亡届は「死亡の事実を知った日から7日以内」に、死亡地・本籍地・届出人の所在地のいずれかの市区町村役場へ出します。多くの場合、葬儀社が提出の手伝いをしてくれます。

死亡届が済んだら、実家について次のことを確かめておくと、あとの手続きが進めやすくなります。

• 実家の鍵、権利証（登記識別情報）、固定資産税の納税通知書、火災保険の証券がどこにあるか
• 遺言書があるか（自宅で見つかった自筆の遺言書は、開封せずに家庭裁判所の「検認」を受けます。公正証書遺言と、法務局に保管された自筆証書遺言は検認が不要です）
• 相続人が誰かを確かめるための戸籍（親の出生から死亡までの戸籍謄本など）
• 親に住宅ローンが残っていないか（通帳の引き落としや、金融機関からの郵便で分かります）
• 電気・ガス・水道の契約者と、引き落とし口座
• 郵便物がたまらないように、誰がポストを見るか

とくに住宅ローンは、FPとしてまず確かめてほしい点です。親が団体信用生命保険（団信：借りた人が亡くなったとき、ローンの残りを保険で返す仕組み）に入っていれば、残高が保険で返済される場合があります。借入先の金融機関に連絡し、手続きの流れを聞いてください。

相続の手続きには期限のあるものと、ないものがあります。実家に関係するものを、期限の早い順に並べました。いずれも2026年9月時点で、国税庁・法務省・裁判所の公式情報で確認した内容です。

実家の相続で期限のある主な手続き（2026年9月時点）

窓口は、相続人が住んでいる場所ではなく、家庭裁判所と税務署は亡くなった方の最後の住所地（納税地）、法務局は実家（不動産）の所在地で決まります。親が町田・相模原の実家に住んでいた場合は、きょうだいが遠方に住んでいても、上の表の窓口が基本になります。

一方、遺産分割協議（相続人全員で、誰が何を受け取るか決める話し合い）そのものには、この表のような期限はありません。ただし、相続税の特例や相続登記の期限とつながっているため、実際には「10か月」と「3年」を目安に進めることになります。

相続は、実家や預金のような「プラスの財産」だけでなく、借金などの「マイナスの財産」も引き継ぎます。マイナスが多い場合に選べるのが、次の2つです。

• 相続放棄：はじめから相続人でなかったことになる手続き。実家も預金も受け取りません
• 限定承認：プラスの財産の範囲内でだけ、借金などを引き継ぐ手続き。相続人全員が共同で申し立てます

裁判所の案内（2026年9月時点）では、どちらも「自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内」に、亡くなった方の最後の住所地の家庭裁判所へ申し立てます。費用は収入印紙800円分と連絡用の郵便切手です（相続放棄は申述人1人につき）。3か月の間に財産を調べても判断できないときは、家庭裁判所に期間の伸長（延長）を申し立てる方法もあります。

実家に関係する財産の確認としては、次のものを見ておきます。

• 実家の土地・建物の名義と、抵当権（借金の担保）が付いていないか
• 親の預金、住宅ローン以外の借入、連帯保証人になっていないか
• 固定資産税などの未納がないか

準確定申告（4か月以内）

亡くなった年の1月1日から亡くなった日までの親の所得について確定申告が必要な場合は、相続人が親に代わって申告します。これを準確定申告といいます。国税庁の案内（令和8年4月1日現在法令等）では、「相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内」に申告と納税をします。

相続税の申告（10か月以内）

相続税は、遺産の額が基礎控除を上回る場合に申告が必要です。国税庁の案内（令和8年4月1日現在法令等）では、基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数です。たとえば法定相続人が子2人なら、3,000万円＋1,200万円で4,200万円になります。申告と納付の期限は、死亡したことを知った日の翌日から10か月以内です。

実家の相続で、FPとして知っておいてほしいのが小規模宅地等の特例です。亡くなった親が住んでいた土地（特定居住用宅地等）を一定の親族が相続した場合、330㎡までの部分について評価額を80%減らせる制度です（国税庁、令和8年4月1日現在法令等）。配偶者は居住・保有の要件がなく、同居していた親族は申告期限まで住み続けて持ち続けることなど、取得する人ごとに条件があります。

注意したいのは次の2点です。

• この特例を使うには、相続税の申告書を出す必要があります。特例を使った結果、税額がゼロになる場合でも同じです
• 申告期限までに遺産分割がまとまっていないと、この特例は使えません。原則として申告期限から3年以内に分割されれば、あとから使える手続きがあります（国税庁）

売る・住む・貸す・持ち続けるを考える前に、次の3つを順に整理します。ここが決まらないうちは、どの選択肢も進めにくくなります。

① 名義を確かめる

法務局で登記事項証明書（登記簿の内容を証明した書類）を取り、土地と建物の名義人を確かめます。相続の場面では、名義が次のような状態になっていることがあります。

• 土地は親の名義だが、建物は祖父母の名義のまま
• 親と誰かの共有名義になっている
• 私道の持ち分が別に登記されている

親がどの不動産を持っていたかは、市役所で名寄帳（持ち主ごとに土地・建物を一覧にした台帳）を取ると確かめやすくなります。町田市の案内（2025年12月更新）では、相続人も戸籍謄本などを添えて請求でき、手数料は1名義につき300円です。

② 評価を知る

実家の「値段」には、目的の違う3つがあります。

実家の「評価」は3種類ある

遺産分割で「誰が実家を取り、ほかの人にいくら払うか」を決めるときは、3つ目の実際に売れる価格が話し合いの土台になることが多いです。相場の目安は、当社の町田・相模原の相場レポートでも確認できます。

③ 遺産分割を話し合う

遺言がなければ、相続人全員で遺産分割協議をし、結果を遺産分割協議書にまとめます。この書類は、相続登記や相続税の申告、預金の解約で使います。

名義が祖父母のままになっている、きょうだいで意見が分かれている、といった事情があると、手続きは一度には進みません。当社では、こうした場面で、名義と評価の確認や、売った場合・持ち続けた場合のお金の比べ方など、ご家族の話し合いの材料をそろえるところからお手伝いできます。登記や税金の判断は司法書士・税理士の領域なので、その部分は専門家に相談していただくよう、最初にお伝えします。

2024年（令和6年）4月1日から、相続登記（亡くなった人から相続人へ不動産の名義を変える登記）が義務になりました。法務省の案内（2026年9月時点）の要点は次のとおりです。

• 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする
• 遺産分割がまとまった場合は、分割の日から3年以内に、その内容で登記をする
• 正当な理由なく義務を果たさない場合、10万円以下の過料の対象になる
• 2024年4月1日より前に相続した未登記の不動産は、2027年（令和9年）3月31日までに登記が必要
• 遺産分割がまとまらないときは、「相続人申告登記」（自分が相続人であることを法務局に申し出る手続き）で、申し出た人は義務を果たしたとみなされる

実家を売る場合も、売る前に相続登記を済ませ、相続人の名義にしておく必要があります。売却の流れは相続した実家を売る手順で詳しくまとめています。

実家に誰も住まなくなる場合、方針が決まるまでの間の「守り」も大切です。

火災保険の名義と契約内容を確かめる

親が契約者の火災保険は、そのままにしておくと、いざというときの手続きに手間がかかります。保険会社や代理店に連絡し、契約者の変更と、空き家になっても今の契約のまま補償が続くかを確かめてください。住む人がいなくなると、保険会社によっては、住まいとしての「住宅物件」ではなく、店舗や事務所などと同じ「一般物件」の扱いになり、保険料や補償が変わる場合があります。また、地震保険の対象は「居住の用に供する建物および家財」です（財務省、2026年9月時点）。保険会社には、①空き家になっても今の契約で補償が続くか、②地震保険を続けられるか、③契約を切り替える場合に保険料と補償がどう変わるか、の3点を聞いてください。

あわせて、水災補償が付いているかも確認します。実家が川の近くや低い土地にある場合は、町田市・相模原市のハザードマップで実家の位置と想定される浸水の深さを確かめ、補償の要否を考える材料にしてください。町田市の見方は町田市の浸水履歴とハザードマップの記事をご覧ください。

固定資産税は誰に届くか

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者にかかります。町田市の案内では、亡くなった日以降の1月1日までに相続登記ができない場合、法定相続人全員が納税義務者になります。相模原市では、相続人の中から納税通知書を受け取る代表者を決め、「相続人代表者指定届兼固定資産現所有者申告書」を出すよう案内しています（相模原市、2024年7月更新）。

管理の段取りを決める

• 月に1回程度、窓を開けて換気し、水道を流す
• 郵便物とポストを確認し、庭木や雑草が隣の家や道路にはみ出していないか見る
• 誰が見に行くか、費用をどう分けるかを、きょうだいで決めておく

空き家のまま長く置くことについては、空き家のまま置くリスクと費用を取り上げた記事もご覧ください。

ここまでの整理ができたら、実家をどうするかを考えます。次の4つを、この順番で確かめるのがおすすめです。

1. 住む人がいるか：相続人の誰かが住むなら、その人が取得し、ほかの相続人との分け方を決める
2. 維持費を払い続けられるか：固定資産税・火災保険・修繕費を、家計から無理なく出せるか
3. 売る場合の税金の期限：相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除には期限や条件がある
4. 「今は動かない」でよいか：気持ちの整理がつくまで持ち続ける選択肢もある。その間の管理と費用を決めておく

売る・住む・貸すそれぞれの税金と維持費の比較は相続した実家を売る・住む・貸すの比較、売却時の控除の使い方は売却時の税金と3,000万円控除の記事で詳しく解説しています。

税理士・司法書士に任せる部分

実家の相続では、手続きごとに担当が分かれます。当社がお手伝いできるのは、実家の査定や売却・賃貸の相談、そしてお金と手順の整理です。税金の申告や登記は、税理士・司法書士などの専門家の仕事です。どこまでを当社で整理し、どこからを専門家にお願いするかは、最初にお伝えします。

手続きと相談先の目安

Q. 実家を相続したら、何から手をつければいいですか？

A. まず死亡届（7日以内）を済ませ、次に実家の書類（権利証・固定資産税の通知書・火災保険の証券）と、親の借入の有無を確かめます。そのうえで、相続放棄3か月・準確定申告4か月・相続税申告10か月・相続登記3年の期限をカレンダーに書き込んでください。

Q. 相続税がかからない場合も、何か手続きは必要ですか？

A. 遺産が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）以下なら、相続税の申告は原則不要です。ただし、小規模宅地等の特例を使って基礎控除以下になる場合は申告が必要です。相続登記は、相続税の有無にかかわらず3年以内に必要です。

Q. 遺産分割の話し合いがまとまらないと、どうなりますか？

A. 相続税の申告は、法定相続分で分けたものとして期限内に行います。この場合、小規模宅地等の特例は使えませんが、原則として申告期限から3年以内に分割すれば、あとから使える手続きがあります。相続登記は、相続人申告登記で義務を果たす方法があります。

Q. 相続放棄をするなら、実家の片づけはしないほうがいいですか？

A. 価値のある家財を売ったり、家を取り壊したりすると、相続を認めたとみなされるおそれがあります（民法第921条）。放棄を考えている間は、処分に当たることは控え、司法書士や弁護士に確認してから動いてください。

Q. 実家を相続してすぐに売ることはできますか？

A. 売るには、相続登記で相続人の名義にしておく必要があります。遺産分割がまとまり、登記が済めば売却の手続きに入れます。査定を受けて価格の目安を知ることは、登記の前から始められます。

Q. 空き家になった実家の火災保険は、そのままで大丈夫ですか？

A. 契約者が亡くなった親のままなら、保険会社に連絡して名義を変えてください。また、住む人がいなくなると補償の条件が変わる場合があります。空き家になることを伝え、今の契約で補償が続くかを確かめてください。

まずは、実家の固定資産税の納税通知書を探して、土地と建物が誰の名義で、いくらと評価されているかを見てみてください。そこから、次に確かめることが見えてきます。