相続した実家の売却と税金｜取得費が不明なときの計算のしかた

まず、何が起きるかを数字で見てください。

国税庁の公表（令和8年4月1日現在法令等）によれば、売った土地建物の取得費が分からない場合には、売った金額の5%相当額を取得費とすることができるとされています。これを概算取得費といいます。

取得費が分かる場合と分からない場合（考え方を示すための例）

※上の表は仕組みを示すための例です。実際の税額は所有期間や特例の適用で変わります。

差は「課税される利益」に出ます

同じ2,000万円で売っても、取得費が分かるかどうかで、課税の対象になる金額が1,400万円も違います。

税金の計算の土台です。

まず、相続では親の取得費と取得日を引き継ぎます

「相続したのだから、自分の取得費は0円では」と思われるかもしれません。そうではありません。

相続で取得した不動産を売ったときは、亡くなった方（被相続人）が取得したときの取得費と取得日を引き継いで譲渡所得を計算します。だから、親がいくらで買ったのかを探す意味があるのです。

取得日も引き継ぎますので、親が長く持っていた実家であれば、所有期間は長期になります。譲渡所得の税率は所有期間（譲渡した年の1月1日時点で5年を超えるかどうか）で変わり、長期のほうが低い税率です。具体的な税率とご自身の税額は、税務署か税理士にご確認ください。

取得費とは

国税庁の公表（令和8年4月1日現在法令等）では、取得費に含まれるものとして次が挙げられています。

• 土地・建物の購入代金、建築代金、購入手数料、設備費、改良費
• 購入時に納めた登録免許税（登記費用を含む）、不動産取得税、印紙税
• 借主を立ち退かせるために支払った立退料
• 造成費用（埋立て、土盛り、地ならし）
• 土地の取得に際して支払った測量費
• 当初から土地利用が目的と認められる場合の、建物の購入代金や取壊し費用
• 購入のための借入金の利子のうち、使用開始日までの期間に対応する部分

建物は、使った分だけ減ります

ここが見落とされやすい点です。国税庁の公表では、建物の取得費は、購入代金または建築代金などの合計額から、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額とされています。

築40年の家なら、建物部分の価値はかなり減っています。土地の取得費はそのまま使えますが、建物は目減りする、と覚えておいてください。

あらためて整理します。

どういう扱いか

国税庁の公表によれば、取得費が分からない場合、売った金額の5%相当額を取得費とすることができるとされています。

さらに、実際の取得費が売った金額の5%相当額を下回る場合も、5%相当額を取得費とすることができるとされています。つまり、5%は下限として使える扱いです。

「分からない」とはどういう状態か

売買契約書や領収書などの資料がなく、実際にいくらで取得したかを示せない状態を指します。

では、何を探せばよいのか。順番に挙げます。

取得費の手がかりになりうるもの

探す順番

1. 権利証の保管場所をまず開ける — 契約書が一緒に入っていることが多いです
2. 仏壇・金庫・貸金庫 — 大切な書類がまとまっていることがあります
3. 当時の通帳 — 購入時期の前後の入出金を見ます
4. 借入をしていた金融機関 — 古い記録が残っているか聞いてみる価値はあります
5. 分譲業者・建築会社 — 会社が存続していれば、記録が残っている場合があります

取得費と並んで、売却価格から引けるのが譲渡費用です。ここも国税庁の公表（令和8年4月1日現在法令等）で確かめます。

引けるもの

• 売るために支払った仲介手数料
• 売主が負担した印紙税
• 貸家の借家人に明け渡してもらうための立退料
• 土地を売るために建物を取り壊したときの取壊し費用と建物の損失額
• より有利な条件で売るために既契約を解除して支払った違約金
• 借地権を売るときに地主の承諾を得るために支払った名義書換料

引けないもの

譲渡費用は「売るために直接かかった費用」とされています。資産の維持や管理のための費用は、これに当たりません。

取得費が小さくなっても、特例が使えれば負担を抑えられる場合があります。相続した実家でとくに関係するのが、被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例です。

国税庁の公表（令和8年4月1日現在法令等）による主な内容です。

空き家を売ったときの特例の要点（国税庁の公表による）

期限が2つあります

見落とされやすいのが、期限が2段構えになっていることです。

1. 制度そのものの期限：令和9年12月31日まで
2. 相続からの期限：相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで

どちらか早いほうが締め切りになります。

FPの立場からお伝えしたいのは、順番です。

先に手取りを出す

売却価格ではなく、最後に手元に残る金額を先に出してください。

きょうだいで分けるなら、手取りで分ける

売却代金をきょうだいで分ける場合、税金を引いた後の金額で考えてください。売却価格で割って約束してしまうと、税金を払った後で足りなくなります。分け方はきょうだいで実家を相続したらにまとめています。

この記事の範囲を超える方

よくある失敗

1. 片付けのときに契約書を捨ててしまった → 処分は取り消せません。書類だけは先に確かめてください
2. 売却価格で分け方を約束した → 税金を引いた手取りで決めてください
3. 空き家のまま3年を過ぎた → 空き家の特例が使えなくなります
4. 資料を探す前に「5%でいい」と決めた → 資料1枚で結果が変わります

急がなくて大丈夫です

焦って決める必要はありません。納得いくまで、何度でもお付き合いします。ただし、特例の期限だけは待ってくれません。そこだけは先に確かめてください。

次に確かめること

まず、権利証の保管場所を開けて、売買契約書が一緒に入っていないかを見てください。契約書は、権利証と同じ封筒に保管されていることがあります。

そのうえで、相続が開始した日（親御さんが亡くなった日）を確かめてください。空き家の特例の期限は、そこから数えます。

Q. 通帳も契約書も残っていません。本当に5%しか引けませんか？

A. 資料で取得費を示せない場合は、国税庁の公表のとおり、売った金額の5%相当額を取得費とする扱いになります。ただし、あきらめる前に探していただきたい場所があります。権利証と一緒に保管された売買契約書、当時の通帳、住宅ローンの金銭消費貸借契約書、分譲時のパンフレット、建築会社に残る記録などです。借入をしていた金融機関に古い記録が残っていることもあります。見つかった資料が使えるかどうかの判断は、税務署か税理士にご確認ください。

Q. 相続税を払った場合、何か引けるものはありますか？

A. 相続財産を一定の期間内に譲渡した場合、支払った相続税額のうち一定の金額を取得費に加算できる特例があります。要件と計算方法は国税庁が公表していますので、相続税を納めた方は必ず確認してください。適用できるかどうか、いくら加算できるかは個別の事情で変わりますので、税理士にご相談ください。当社では、必要に応じて税理士をご紹介しています。

Q. 空き家の特例は使えますか？

A. 主な要件は、家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物登記がされていないこと、相続開始の直前に被相続人以外の居住者がいなかったこと、相続時から譲渡時まで事業・貸付け・居住に使われていないこと、譲渡時に一定の耐震基準を満たすこと、売却代金が1億円以下であることなどです。期限は、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの売却で、かつ相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。控除額は最高3,000万円ですが、令和6年1月1日以後の譲渡で取得した相続人が3人以上の場合は2,000万円までです（いずれも国税庁の公表、令和8年4月1日現在法令等）。

Q. 確定申告はいつすればよいですか？

A. 不動産を売って譲渡所得が生じた場合、売った年の翌年に確定申告をします。特例を使う場合は、申告が要件になっているものもあります。「税金がかからないから申告しなくてよい」とは限りませんので、売却した年のうちに、申告が必要かどうかを税務署か税理士に確認しておいてください。

Q. 税理士に頼むべきでしょうか？

A. 取得費が分からない、特例を使いたい、相続税を払っている、共有で売る。このいずれかに当てはまる場合は、税理士にご相談いただくほうが安心です。計算の前提が一つ変わるだけで税額が大きく動くためです。当社では、必要に応じて税理士をご紹介しています。なお、私たち不動産会社が税額の計算や申告を代理することはできませんので、そこは正直に申し上げます。

※この記事の制度・数値は、下記の出典を 2026年10月9日 に確認したものです。制度は改正されることがありますので、実際の手続きの前に最新の公表をご確認ください。