遠方の実家を売る段取り｜不動産売却で現地に行く回数と立ち会い

売却の工程を、行く必要があるかどうかで分けると、次のようになります。

遠方の実家を売るときの「行く／行かない」

「2回前後」というのは、片付けと引き渡しを別の日に行う前提です。片付けを業者に任せ、引き渡しを代理人に委ねれば、理屈のうえでは0回にすることもできます。ただし、それがご自身にとって良い選択かは別の話です。後ほど説明します。

整理すると、現地での立ち会いが原則として必要なのは「引き渡し（決済）」、現地作業として行ったほうがよいのが「片付け」です。この2つを同じ帰省でまとめられるかが、回数を決めます。

近所の家を売るときと、遠方の実家を売るときでは、工程の順番が変わります。遠方の場合は、現地に行く用事をまとめることを優先します。

1. 登記簿で名義を確かめる（亡くなった方のままなら相続登記が先）
2. 遺産分割の話し合いをまとめる
3. 不動産会社に査定を依頼する（写真・資料で遠隔）
4. 媒介契約を結ぶ
5. 【帰省1回目】 残置物の片付け、室内・境界の確認、鍵の取り扱いを決める
6. 売却活動（内見の対応は不動産会社が行う）
7. 売買契約（持ち回り・電子契約が使える場合が多い）
8. 【帰省2回目】 決済・引き渡し（代理人を立てる選択肢もある）

帰省の前に、名義を確かめる

名義が亡くなった方のままだと、買主へ名義を移せないため引き渡しができません。帰省の予定を立てる前に、登記事項証明書で今の名義を確かめてください。制度の詳しい話は、このあとの章で触れます。

思っている以上に、行かずにできることは増えています。

査定

査定は、登記簿・公図・固定資産税の納税通知書といった書類と、現地の写真があれば進められます。室内の写真が手元になければ、不動産会社に現地を見てもらい、写真や動画を送ってもらうこともできます。

不動産会社選び

電話やオンライン面談で、担当者の説明の仕方や、質問への答え方を確かめられます。遠方の売却では、こまめに状況を知らせてくれるかどうかが、そのまま安心感につながります。

媒介契約

不動産会社に売却を頼む契約を媒介契約といいます。郵送でのやり取りに対応している会社が多く、電子契約を使える会社もあります。

売買契約

売主と買主が同じ場で署名押印する形が一般的ですが、遠方の場合は、契約書を郵送で回して順に署名する持ち回り契約という方法があります。電子契約に対応している会社なら、さらに手間が減ります。

遠隔で進めるときに用意しておくもの

一方で、行ったほうがよい場面もはっきりしています。

残置物の片付け

家財道具が残ったままだと、売りにくくなります。そして、何を残して何を処分するかは、ご家族にしか決められません。

業者に一括で任せることもできますが、位牌・写真・権利証・保険証券など、後から「あれはどこへ行った」となるものが出てくることがあります。一度は中に入って、自分の目で確かめることをおすすめします。

境界の確認・測量の立ち会い

土地の境界がはっきりしていない場合、測量と境界確定が必要になることがあります。隣地の方の立ち会いと同意が要るため、日程の調整を含めて時間がかかります。売却の予定が見えてきたら、早めに不動産会社に確認してください。所有者が顔を出すかどうかで、話の進み方が変わることもあります。

決済・引き渡し

売買代金を受け取り、鍵と書類を渡す場面です。司法書士が登記のために本人確認を行いますので、原則としてご本人の出席（立ち会い）が求められます。代理人を立てる場合でも、司法書士から電話やオンラインでの意思確認を求められます。

繰り返しになりますが、ここは順番を間違えやすいところです。

登記簿の名義が亡くなった方のままである限り、売買契約は結べても、引き渡しができません。買主への名義変更ができないからです。

遺産分割がまとまらないときは

きょうだいで意見が分かれ、遺産分割が進まないこともあります。その場合でも、相続登記の申請義務には期限があります。すぐに登記できないときは相続人申告登記という受け皿がありますが、売却するには別途、正式な相続登記が必要です。売ると決めているなら、最初から相続登記を目指すほうが早く済みます。

義務化の中身（施行日・期限・過料・相続人申告登記の使い方）は相続登記の義務化で何が変わった？にまとめていますので、そちらをご覧ください。

どうしても行けない場合、代理人を立てる方法があります。ただし、注意点があります。

誰に頼むか

ご家族・親族に頼むのが一般的です。司法書士に手続きの一部を委任することもあります。

委任状は「何を任せるか」を具体的に書く

「一切を委任する」という広い書き方は、後々のトラブルのもとになります。売買契約の締結、代金の受領、鍵の引き渡しなど、任せる行為を個別に書くほうが安全です。

実印と印鑑証明書が必要

代理で手続きを進める場合、実印を押した委任状と、印鑑証明書が求められます。印鑑証明書には提出先ごとに有効期限が定められていることがありますので、いつ取るかも不動産会社・司法書士に確認してください。

司法書士の本人確認は省けない

登記を担当する司法書士は、売主本人の意思を確認する必要があります。代理人を立てる場合でも、電話やオンラインでの面談を求められることがあります。「代理人を立てれば一切関わらなくてよい」わけではありません。

遠方の実家を売るかどうかを考えるとき、売却価格ばかりに目が向きがちです。しかし家計から見ると、持ち続けている間に出ていくお金も同じくらい重要です。

持ち続けている間にかかるもの

• 固定資産税・都市計画税（住んでいなくても課されます）
• 火災保険（空き家は契約の条件が変わることがあります）
• 電気・水道の基本料金（管理のために残す場合）
• 草刈り・見回りなどの管理費用
• 帰省のたびの交通費

税の期限にも、段取りが関わります

相続した家を売るときは、譲渡所得の特例に期限が設けられているものがあります。期限を過ぎると使えなくなる場合がありますので、売却の時期を決める前に売却時の税金｜3,000万円控除の使い方で要件と期限をご確認ください。適用の可否は税務署か税理士にご相談ください。

売却にかかるもの

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登記に関する費用（相続登記、抵当権抹消がある場合）
• 残置物（家に残された家財道具）の処分費用
• 測量が必要な場合はその費用

この進め方が向かない方

• 相続人の間で、売るかどうかの合意ができていない方（まず話し合いが先です）
• 建物に人が住んでいる、または賃貸に出している方（別の手続きが必要です）
• 境界をめぐって隣地と争いがある方（解決が先になります）

よくある失敗

次に確かめること

まず、登記事項証明書を取って、今の名義を確かめてください。法務局の窓口のほか、オンラインでも請求できます。名義が亡くなった方のままであれば、売却より先に相続登記です。

そのうえで、「何回なら帰省できるか」をご自身で決めてください。回数が決まれば、段取りはそこから組み立てられます。

Q. 一度も現地に行かずに売ることはできますか？

A. 条件が揃えば可能です。片付けを業者に任せ、売買契約を持ち回りや電子契約で行い、決済の立ち会いを代理人に委ねる形です。ただし決済の立ち会いは原則としてご本人ですので、代理人を立てられるかは個別の事情によります。また司法書士による本人確認は省けないため、電話やオンラインでの面談を求められます。また、残置物の処分を全て任せると、大事な書類や思い出の品まで処分されてしまうことがあります。可能かどうかと、おすすめできるかどうかは別だとお考えください。

Q. 残置物はどうすればよいですか？

A. 家財道具が残ったままでも売れないわけではありませんが、買主が見つかりにくくなり、価格の交渉材料にもなります。基本は、貴重品と思い出の品をご自身で選び出し、残りを業者に依頼する形です。位牌・写真・権利証・保険証券・現金は、処分される前に確かめてください。買主が解体を前提に購入する場合は、残置物ごと引き渡せることもありますので、不動産会社にご相談ください。

Q. きょうだいが全国に散っていて、集まれません。

A. 全員が同じ場に集まらなくても進められます。遺産分割協議書は郵送で順に署名押印する形が使えますし、売買契約も持ち回りが可能です。大切なのは、誰が窓口になるかを決め、経過と金額を全員に共有することです。動ける1人に任せきりにすると、情報が偏り、後から不信感が生まれやすくなります。

Q. 売却にはどのくらいの期間がかかりますか？

A. 物件の場所・状態・価格の設定で大きく変わるため、一律の目安は申し上げられません。ただし、遠方の実家では「売り出してから」よりも「売り出すまで」に時間がかかる傾向があります。相続登記、遺産分割、残置物の片付け。この3つの見通しが立つと、全体の予定も立てやすくなります。まずこの3つの状況を整理してください。

Q. 地元の不動産会社と、首都圏の不動産会社、どちらに頼むべきですか？

A. どちらが正しいということはありません。地元の会社は買主の動きや地域の事情に詳しく、首都圏の会社はご自身と会って話せる近さがあります。会社の場所より「窓口が1つにまとまっているか」「連絡がこまめに来るか」を見てください。実家の近くの会社に問い合わせても別の窓口を案内されて話が進まない、というご相談は、近年少しずつ増えています。