オラリオンサイト3番館2006号室

💡 FP細井のワンポイント本音アドバイス

この記事は2006号室という住戸の解説です。建物そのもの（878戸・免震構造・管理・駐車場886台）はオラリオンサイト（橋本）はどんなマンション？にまとめています。あわせてお読みください。

この記事は、重要事項説明書に代わるものではありません

記載は販売図面（情報の時点：2026年10月5日）と、細井が2026年10月11日に現地で見て確かめた範囲です。契約の条件は、重要事項説明書と売買契約書の記載が優先します。 記事に「確認が必要」と書いた項目は、お申し込みの前に当社から確認を依頼できます。ただし、すべてが回答を得られるとは限りません。 分かった範囲でお伝えします。価格・空き状況・設備の状態は変わることがありますので、最新の内容は必ず当社へお問い合わせください。

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ポーチ5.82㎡は、玄関の前にある専用の空間です。共用廊下から玄関ドアまでに、ひと区切りあるということです。自転車やベビーカーを置ける造りの建物もありますが、置けるかどうかは使用細則で決まります。 内見のとき、他のお宅がポーチをどう使っているかを見ると、実際のルールが分かります。

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こうした掲示は、マイナスに見えるかもしれません。私は逆に見ます。管理する側が、起きていることに手を打っているように見えるからです。何も掲示がないマンションより、現実に向き合っている管理のほうが、私は信頼できると考えています。内見のとき、掲示物を読んでみてください。

共用部については、もうひとつお伝えすることがあります。細井が歩いた2026年10月11日の時点では、四番館は廊下に私物を置いているお宅が見当たらず、三番館（3番館）はところどころ置いているお宅がありました。 その日に見た範囲の話です。共用部に何を置いてよいかは管理規約と使用細則で決まりますので、気になる方は当社が取り寄せてお渡しします。

写真の一部を加工しています

掲示板やメールボックスには、居住者の方の情報につながるものが写ります。 この記事では、文字が読み取れないよう加工したうえで掲載しています。メールボックスの写真は、加工すると建物の様子が伝わらなくなるため、掲載していません。

家具は入っていません

現況は空室で、写真に家具は写っていません。 16.1帖のLDKにお手持ちのソファとテーブルが入るかは、寸法を測ってご確認ください。内見にはメジャーをお持ちください。

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バルコニーに設置されていたのは、東京ガスの「エコジョーズ」でした。排気の熱を回収して再利用する、省エネ型のガス給湯器です。従来型より、同じお湯を沸かすのに使うガスが少なくて済みます。

ただし、販売図面に給湯器の記載がありません。 次の点は、資料では確認できていません。

• 設置年と機種。 本体に表示がありますので、内見のときに現物で一緒に確認できます
• 保証が残っているか。 故障したときにどうするかを含めて、確認が必要です
• この給湯器が床暖房につながっているかどうか（販売図面に「床暖房（温水パネル交換）」の記載はありますが、配管のつながりまでは確認していません）

いずれもお申し込みの前に、当社から売主へ確認を依頼できます。 回答が得られた内容は、分かった範囲でお伝えします。

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床暖房は、中古マンションで故障していることがある設備です。 販売図面には「床暖房（温水パネル交換）」と記載がありますが、当社はこの記載を確認しただけで、動作そのものを確かめたわけではありません。

実際に動くかどうかは、通電して確かめる必要があります。 ご希望があれば、内見のときに動かして確かめられるかどうか、当社から売主へ確認を依頼できます。

眺望は保証されるものではありません

販売図面の眺望写真には「2026年3月撮影」の注記があります。細井が撮影したのは2026年10月11日です。前に建物が建てば、眺望は変わります。 この建物の用途地域は商業地域で、中高層の建物が建ちやすい地域です。眺望を重く見る方は、周辺の空き地の場所を内見のときに一緒にご確認ください。

風の強さは、現地でないと分かりません

20階の外廊下は、地上と風の条件が違います。ドアの開閉が重く感じることがあります。 内見は、できれば風のある日にも一度お越しになることをお勧めします。

向きは、資料に書かれていません

2006号室の販売図面には、住戸の向き（方位）の記載がありません。 同じ建物の1404号室は「南西・南東の角部屋」、707号室は「南西向き」と記載があるのに、この住戸だけありません。

当社も、現時点で向きを確定して申し上げることはできません。 向きは日当たりにも音の聞こえ方にも関わる大事な条件ですので、お申し込みの前に、当社から売主へ確認を依頼できます。 回答が得られた内容は、分かった範囲でお伝えします。 内見のときにも、その場で方位をご確認いただけます。

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20階に住むということは、エレベーターに生活を預けるということです。この建物は878戸の大規模マンションです。朝の混み具合は、内見のときに確かめられます。朝8時前後に一度お越しになると、実際の待ち時間が分かります。

災害のときのことも、管理組合の防災の取り決めをご確認ください。この建物は免震構造（建物と地面の間に装置を入れて、地面の揺れを建物に伝えにくくする造り）です。ただし免震であっても、地震の揺れを感知すると最寄りの階に停まる装置がついていれば、エレベーターの運転は止まります。この建物のエレベーターがどういう設定か、止まったあとの復旧の手順までは確認していません。 管理組合・管理会社にご確認いただく点です。

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収納は、帖数に表れない価値です。 収納が足りないと、居室に物があふれて、結局は狭く感じます。この住戸の販売図面には、WIC2つとトランクルーム1.03㎡の記載があります。ただし、図面の表記と実際の印象は、必ずしも一致しません。 次の細井の所見をあわせてお読みください。

ディスポーザは管理組合の設備でもあります

各住戸のディスポーザは、建物の排水処理設備とセットで機能します。使い方のルール（入れてよいもの・いけないもの）が管理規約や使用細則で決まっていることが多く、処理設備の維持費は管理費・修繕積立金から出ます。 内見の前に細則をご確認ください。

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中古マンションの広告で「リフォーム済み」とあっても、範囲はさまざまです。水まわりだけ、リビングだけ、というものもあります。2006号室は販売図面に「全室クロス張替」「全フローリング張替」「全建具交換」と明記されています。どこまでやったかが書いてある資料は、信頼度が一段上がります。 一方で、給排水管やサッシなど、専有部のリフォームでは手が入らない部分もあります。そこは建物の修繕計画の話になりますので、長期修繕計画をあわせてご確認ください。

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40,064円を35年払い続けると、約1,683万円です。1404号室（50,341円）との差は月10,277円、35年で約432万円。物件価格の差（1,508万円）とあわせて考えると、広さを買うコストは、価格差だけではないことが分かります。

修繕積立金は上がることがあります

22,483円は2026年10月5日時点の金額です。マンションの修繕積立金は、長期修繕計画の見直しに合わせて改定されることがあります。この建物は免震構造で、免震装置の点検・交換の費用も修繕積立金から出ます。長期修繕計画に、今後いくらに上がる予定が書かれているかを、お申し込みの前にご確認ください。取り寄せについては、ご相談ください。

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20階に住むということは、エレベーターに生活を預けるということです。 この建物は878戸の大規模マンションで、エレベーターの基数と朝の混み具合は、内見のときに確かめられます。朝8時前後に一度お越しになると、実際の待ち時間が分かります。災害時に止まったときのことも、管理組合の防災の取り決めをご確認ください。

㎡単価は当社の計算値です

販売図面に記載はありません。価格÷専有面積で当社が計算した参考値です。同じ建物の他の住戸は、1404号室が約75.3万円/㎡、707号室が約76.1万円/㎡（いずれも当社計算値）。3住戸の㎡単価は、ほぼ同じ水準です。

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返済額は、お客様の条件をうかがってから、そのときの最新の内容でお作りします。 ご年収・自己資金・ご希望の返済期間をお知らせいただければ、ご一緒に見ていきます。

当社には、住宅ローンの審査に不安のある方のご相談が多く寄せられます。自己資金が少ない、勤続年数が短い、過去に支払いの遅れがある。そうした事情があっても、金融機関によって見方が違います。 1行断られたから終わり、ではありません。どこに持ち込むかまで含めて、ご一緒に考えます。

「適合物件」でも、戻る金額はお客様ごとに違います

いくら借りても、控除の対象になるのは年末残高のうち2,000万円までです。そのうえ、年14万円は「上限」であって、必ず戻る額ではありません。 控除はその年に納めた所得税（と、一部は住民税）から差し引く仕組みですから、納めた税額がそれより少なければ、戻るのはその範囲までです。

制度の要件も、お客様の状況（合計所得金額・入居の時期・他の特例との併用など）で結論が変わります。 この表は制度の枠を示したもので、お客様が実際にいくら戻るかを約束するものではありません。個別の確認が必要です。試算については、ご相談ください。

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1〜4は内見のその場で、5は書類で確かめます。 5の取り寄せは取り寄せについては、ご相談ください。風のある日にもう一度お越しになれば、外廊下の風も分かります。1回で決める必要はありません。

1. オラリオンサイト3番館2006号室は5,790万円・77.11㎡・3LDK＋2WIC・20階部分
2. 専有面積のほかにバルコニー15.84㎡、ポーチ5.82㎡、トランクルーム1.03㎡がある
3. LDK約16.1帖＋洋室3室（約6.1帖・約5.0帖・約5.9帖）。居室の合計は約33.1帖
4. 2026年9月にリフォーム完了。全室クロス張替・全フローリング張替・全建具交換を含む15項目
5. LDは16.1帖だが正方形に近い形。ダイニングテーブルを置くならソファは小ぶりなものを選ぶ
6. 各室がドアで独立している（続き間ではない）。在宅ワークに向く
7. 販売図面に方位（向き）の記載がない。 内見で必ず確認する
8. 図面は3LDK＋2WIC＋トランクルームだが、細井が現地で見た印象は「この部屋は収納がちょっと少ないかな」
9. 駐車場から住戸まで距離がある。エントランスに台車が置いてあった
10. 三番館（3番館）は共用廊下に私物を置いているお宅がところどころある（四番館は見当たらなかった）
11. バルコニーに東京ガスのエコジョーズ。床暖房・浴室乾燥機のリモコンも現地で確認（販売図面に記載なし）
12. 管理費17,581円＋修繕積立金22,483円＝月40,064円。35年で約1,683万円
13. ㎡単価は約75.1万円（当社計算値）。同じ建物の他の2住戸とほぼ同水準
14. 住宅ローン控除は、年末残高2,000万円まで・年14万円が上限・10年間。借入額に比例はしない
15. 写真は宅地建物取引士の細井が2026年10月11日に現地で撮影。家具は入っていない