オラリオンサイト3番館1404号室

先に要点です。資料によって「三番館」「3番館」の両方の表記がありますが、同じ棟です。

1404号室の要点

この住戸の特徴は、はっきりしています。広さと、バルコニーと、角部屋であることの3つです。

細井 誠宅地建物取引士・AFP

細井が現地で見てきたこと（2026年10月11日）

三番館は、橋本公園と隣り合っています（販売図面の記載で約50m）。駅からは四番館より1分遠いのですが、ペットを飼っていらっしゃる方には、この立地はちょうどいいと思いました。なお、この建物のペットの条件は犬・猫合計2匹まで（50cm以内・使用細則あり）です。

96.89㎡という広さ

国土交通省の住生活基本計画では、都市部で4人家族が暮らすための広さの目安（誘導居住面積水準）を95㎡としています。1404号室の96.89㎡は、これを満たします。

同じオラリオンサイトでいま売り出されている他の2住戸は77.11㎡と72.16㎡ですから、1404号室は、この建物の中でも広いほうです。

バルコニー45.06㎡

専有面積の約46%にあたる広さです。帖に直すと約27帖。角部屋なので、南西側と南東側の2方向にバルコニーが回っています。

細井が2026年10月11日に歩いた順番で、ご案内します。写真はすべて細井が自分で撮影したものです。各社のポータルサイトに載っている写真とは別のものです。

共用部｜エントランスからメールボックスまで

エントランスを入ると、掲示板があります。ここは、ぜひご自身の目で見ていただきたい場所です。

メールボックスの横には宅配ボックスがあります。販売図面には記載がありませんが、現地にありました。共働きの世帯や、日中に家を空けることが多い方には、あるとないとで日々の負担が変わる設備です。

玄関｜シューズクロークの可動棚

玄関の収納は、2026年8月のリフォームで下足入れが交換されています。中は可動棚になっていて、靴の高さに合わせて棚板を動かせます。ブーツを入れる段と、スニーカーを並べる段を、住む人の持ち物に合わせて決められます。

玄関ドアの内側にはシートが上張りされ、床にはフロアタイルが張られています。

LDK約21.5帖｜折り上げ天井とシーリングファン

この部屋でいちばん目を引くのが、LDKです。

• 折り上げ天井（木目）— 天井の一部が高くなっている造りです
• シーリングファン — 天井の空気を回す羽根がついています
• アクセントクロス（濃い緑） — 壁の一面だけ色を変えてあります
• モニター付インターホン — 壁に設置されています。こちらも販売図面には記載がありません

キッチン｜LIXILのシステムキッチンに交換済み

2026年8月に交換されています。食洗器、タッチレス水栓、浄水器、ソフトクローズ収納、ガラストップ。詳しい内訳は、この記事の「リフォームの全項目」にまとめました。

洗面・浴室｜三面鏡とサーモフロア

洗面化粧台はパナソニック製に交換されており、三面鏡がついています。鏡の裏が収納になっているタイプです。

浴室はLIXILのユニットバスに交換。保温浴槽、サーモフロア（足を乗せたときに冷たさを感じにくい床）、浴室暖房換気乾燥機、24時間換気がついています。

バルコニー｜14階・南西と南東の2方向

角部屋なので、バルコニーが2方向に回っています。14階からの眺望は、ぜひ現地でご覧ください。

設備の一覧｜販売図面の記載と、写真で確認したもの

出どころを分けて載せます。

1404号室の設備

販売図面に記載されている部屋の内訳です。

1404号室の部屋の内訳

居室の合計は約39.8帖。LDKが21.5帖あるのが、この住戸のいちばんの特徴です。

21.5帖のLDKで、何ができるか

6人掛けのダイニングテーブル（およそ180×90cm）、3人掛けのソファ（およそ200×90cm）、テレビボード。この3つを置いたうえで、在宅で仕事をする机を足せるかどうか。ここは、お手持ちの家具の寸法を測ってから、内見で確かめてください。 21.5帖という数字だけでは決められません。

学区と、子育ての環境

4人家族を想定した広さですので、学区にも触れておきます。販売図面には次の距離が記載されています。

• 相模原市立当麻小学校 約1,300m
• 相模原市立相原中学校 約600m
• コンビプラザ橋本保育園 約100m
• 橋本幼稚園 約1,000m

小学校までは距離があります。通学路は、実際に歩いて確かめてください。 周辺の施設の一覧は親記事にまとめています。

洋室3室の使い分け

7.1帖・5.5帖・5.7帖。7.1帖を主寝室、残る2室を子ども部屋か、書斎と納戸に、という使い方が考えられます。

販売図面に記載されているリフォームの内容を、省略せずに載せます。2026年8月（令和8年8月）完了です。

1404号室のリフォーム内容（販売図面より）

注目したいのは「分電盤交換」

一覧の中で、見落としやすいけれど大事なのがこれです。

「上張り」と「張替え」の違い

床はフロアタイル上張り、クロスは張替えと書かれています。上張りは既存の床の上に新しい材を張る工法で、工期と費用を抑えられます。張替えは既存を剥がして新しくする工法です。

どちらが良い・悪いではありません。ただ、上張りの場合は元の床の状態が隠れるので、床鳴りや沈みがないかを、内見のときに歩いて確かめてください。

販売図面に記載されている向きは、南西・南東の角部屋です。

角部屋であることの意味

角部屋と中住戸の違い

角部屋は、採光と通風で有利です。一方、外気に触れる壁が多いぶん、冬は中住戸より冷えやすいという面があります。

南西と南東、それぞれの光

南東側は午前中、南西側は午後に日が入ります。朝の光で起きたいか、夕方まで明るい部屋がいいか。生活の時間帯によって、感じ方が変わります。

物件価格と同じくらい大事なのが、毎月の負担です。

1404号室の毎月の費用（販売図面より）

合計50,341円は、オラリオンサイトの3住戸でいちばん高い

同じ建物で売り出されている他の住戸と比べます。

オラリオンサイトの3住戸｜棟・階・向きと毎月の負担（2026年10月時点）

何番館の何階にするかで迷っている方へ。 眺望を取るなら20階、毎月の負担を抑えるなら7階、広さとバルコニーを取るならこの14階の角部屋、という分かれ方になります。

管理費と修繕積立金は、専有面積に応じて決まるのが一般的です。1404号室が広いぶん、負担も大きくなります。

他の2住戸の詳しい解説は、オラリオンサイト3番館2006号室（20階・77.11㎡・5,790万円）とオラリオンサイト四番館707号室（南西向き72.16㎡・5,490万円）にあります。

修繕積立金は上がることがあります

28,250円は2026年9月16日時点の金額です。マンションの修繕積立金は、長期修繕計画の見直しに合わせて改定されることがあります。

1404号室が入っている建物、オラリオンサイトについては、別の記事にまとめています。

オラリオンサイトの建物情報（要点）

「免震構造」とは、建物と地面の間に装置を入れて、地面の揺れを建物に伝えにくくする造りのことです。壁や柱を固くして揺れに耐える「耐震」とは、考え方が違います。

免震構造の中身、24時間有人管理で何が変わるか、886台の駐車場をどう見るか。詳しくはオラリオンサイト（橋本）はどんなマンション？878戸・免震・24時間管理を解説をご覧ください。

当社はファイナンシャルプランナーの事務所でもあります。物件の説明だけでなく、買ったあとの家計までお話しします。

㎡単価で見ると

7,298万円 ÷ 96.89㎡ ＝ 約75.3万円/㎡。

住宅ローンの返済額について

この記事には、毎月の返済額の試算を載せていません。

住宅ローンの返済額は、お借入れの額・期間・金融機関・お客様の条件で変わります。記事に仮の数字を載せると、実際の金額と食い違い、かえってご迷惑をおかけすることになります。

毎月かかる、金額の決まっているお金

住宅ローンとは別に、毎月必ずかかる金額は販売図面に書かれています。

1404号室で毎月かかる固定の費用（販売図面より）

この50,341円は、住宅ローンの返済額に上乗せでかかります。 このほかに、固定資産税・都市計画税、火災保険料、修繕積立金の将来の改定分がかかります。

「ローン売主指定あり」について

この住戸の販売図面には、「ローン売主指定あり／フラット35申請可（実費）」と記載されています。

売主が、住宅ローンの金融機関を指定する条件を付けている場合があります。条件の具体的な内容は、売主に確認しないと分かりません。 金利や手数料の面で、ご自身で選んだ金融機関と条件が違うことがあります。

「フラット35申請可（実費）」は、フラット35を使う場合、住宅金融支援機構の基準に適合しているかを調べる適合証明の手続きが必要で、その費用は買う側の負担になる、という意味に読めます。金額と、誰が手配するかは売主への確認が要ります。 同じオラリオンサイトでも、3番館2006号室の資料は「フラット35適合物件」と書き方が違います。住戸ごとに条件が違うところです。

Q. 96.89㎡の3LDKは、広すぎませんか？

A. 人数とお住まいの使い方によります。国土交通省の住生活基本計画では、都市部で4人家族が暮らすための広さの目安（誘導居住面積水準）を95㎡としており、96.89㎡はこれを満たします。4人家族でちょうど良い広さ、という見方ができます。一方、2人でお住まいになる場合、管理費と修繕積立金の合計50,341円は面積に応じた金額ですから、使わない部屋のぶんも毎月負担することになります。人数が減る見通しがあるかどうかも含めてお考えください。

Q. バルコニー45.06㎡は、専有面積に入らないのですか？

A. 入りません。バルコニーは共用部分で、専有面積（96.89㎡）には含まれません。固定資産税の課税対象となる床面積にも、一般には含まれません。実際の扱いはお手元の課税明細書と自治体でご確認ください。ただし専用使用権があるので、この住戸にお住まいの方だけが使えます。避難経路になっているため、避難ハッチの上や隔て板の前に物を置けないなど、管理規約と使用細則による制限があります。内見の前に細則をご確認ください。

Q. リフォーム済みなら、追加の費用はかかりませんか？

A. 販売図面に記載されている範囲は、2026年8月に完了しています。キッチン・浴室・洗面・トイレ・建具・床・クロス・分電盤まで入っています。ただし、エアコンや照明器具の一部、カーテンレール、食器棚などは、お住まいになる方がご用意になることが多い部分です。何が含まれて何が含まれないかは、契約の前に書面でご確認ください。当社で確認してお伝えすることもできます。

Q. 角部屋は、冬に寒いと聞きましたが本当ですか？

A. 外気に触れる壁が中住戸より多いので、条件が同じなら冷えやすい傾向はあります。一方で、窓が2面以上あるため日が入る時間が長く、晴れた日の日中は暖かくなりやすいという面もあります。どちらが強く出るかは、住戸の位置と断熱の仕様によります。内見のときに窓のサッシの種類（単板か複層か）をご確認ください。気になる場合は、内窓を後付けする方法もあります。

Q. 管理費と修繕積立金は、これから上がりますか？

A. いまの金額は2026年9月16日時点のものです。マンションの修繕積立金は、長期修繕計画の見直しに合わせて改定されることがあり、築年数が進むほど上がる例が多く見られます。この建物は免震構造で、免震装置の点検と、いずれ必要になる交換の費用も修繕積立金から出ます。今後の改定予定が長期修繕計画に書かれていますので、お申し込みの前に取り寄せてご確認ください。当社でもお手伝いしています。

ここまで読んでいただいた方が、ご自身で判断できるように整理します。

1404号室という選択

内見で確かめる5点

1. 床の沈みと床鳴り — フローリングは「上張り」です。元の床の状態が隠れるので、歩いて確かめてください
2. 窓のサッシ（単板か複層か） — 角部屋は外気に触れる壁が多く、冬の冷えに関わります
3. 掲示板 — 管理組合の案内が更新されているか。エントランス付近にあります
4. 長期修繕計画 — 修繕積立金が今後いくらに上がる予定か。免震装置の点検・交換の費用も含まれます
5. 給排水管の更新履歴 — 築22年です。専有部のリフォームでは手が入らない部分です

※この記事の物件情報は、販売図面（マイソク）に記載された内容によります（情報の時点：2026年9月16日）。写真は宅地建物取引士の細井が2026年10月11日に現地で撮影しました。 価格・空き状況は変わることがあります。最新の状況は当社へお問い合わせください。※取引態様：媒介