終活・相続
2026年10月12日
「年金だけでは足りない。でも、この家からは離れたくない」
「家を担保にお金を借りるリバースモーゲージと、リースバックの違いを知りたい」
住み慣れた家を手放さずに、老後の資金をつくれないか。そう考える方は少なくないと思います。
先に、はっきり申し上げます。どちらの仕組みも、条件が合う人は限られます。 そして、リースバックについては、国民生活センターが2026年8月に注意喚起を公表しています。
当社では、メリットより先にデメリットとリスクをお伝えするようにしています。この記事も、その順番で書きます。読んだうえで「自分には合わない」と分かることにも、意味があります。
なお、売って住み替える場合の資金計画は50代・60代の住み替えにまとめていますので、そちらもあわせてご覧ください。
✍️ この記事を書いた人
FPマイスターホーム代表 細井 誠（宅地建物取引士・AFP）
相模原に暮らして40年以上、町田で不動産の仕事をして20年以上。これまで1,000件以上のご相談をお受けしてきました。「買える家」ではなく、「無理なく、幸せに暮らせる家」をご提案します。趣味はトライアスロン。お客様が納得されるまで、最後までお付き合いします。プロフィール
いちばん大きな違いはここです。
2つの仕組みの根本的な違い
| リースバック | リバースモーゲージ | |
|---|---|---|
| 何をするか | 家を売る | 家を担保に借りる |
| 家の名義 | 買主（不動産会社など）に移る | 自分のまま |
| 住み続け方 | 賃貸借契約を結んで、家賃を払う | そのまま住む |
| 毎月の負担 | 家賃 | 利息（商品による） |
| 最後にどうなるか | 契約が終われば退去 | 亡くなった後に家を売って返す |
💡 FP細井のワンポイント本音アドバイス
お得・損で選ぶものではありません。自分の事情に当てはまるかどうかで決まります。当てはまらなければ、どちらも選ばないという結論になります。
まず仕組みです。
引っ越さずにまとまったお金が入る。これが最大の利点です。
国土交通省は「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公表しています。制度として禁じられているものではなく、使い方と契約内容次第という位置づけです。
国民生活センターは2026年8月4日に、自宅のリースバックのトラブルについて注意喚起を公表しています。紹介されている事例は次のとおりです。
国民生活センターが公表したトラブル事例（2026年8月4日）
自宅の売却に、クーリング・オフは使えません
国民生活センターは、不動産業者に自宅を売る場合、クーリング・オフは適用されないとしています。解除するには手付金の倍額を返す必要があり、期限を過ぎると契約上の違約金がかかるのが通常です。
その場で決めずに、持ち帰って考えてください。 急かされたら、それ自体が注意すべき兆候です。
💡 FP細井のワンポイント本音アドバイス
国民生活センターは、相談先として消費者ホットライン 188（いやや！） を案内しています。契約を迷っている段階でも相談できます。覚えておいてください。
もう一方の仕組みです。
公的な仕組みに近いものとして、住宅金融支援機構が住宅融資保険を付ける【リ・バース60】があります。機構と提携する民間金融機関が提供する、60歳以上の方向けの住宅ローンです。
機構の公表による要点です。
【リ・バース60】の要点（住宅金融支援機構の公表による）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 利用できる方 | 満60歳以上（満50歳以上満60歳未満も利用可。ただし融資限度額が異なる） |
| 毎月の支払 | 利息のみ |
| 元金 | 契約者が亡くなった後、相続人が一括返済するか、担保の住宅と土地を売却して返済 |
| 融資限度額 | 担保評価額の50%または60%（年齢による。満50歳以上満60歳未満は30%） |
| 資金使途 | 住宅の建設・購入、リフォーム、借換え、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金など |
| 申込み先 | 取扱金融機関（機構では受け付けていない） |
★【リ・バース60】は生活資金には使えません
機構の公表では、生活資金には利用できないとされています。投資用物件の取得資金にも使えません。
「年金の不足を補いたい」という目的では、【リ・バース60】は使えないということです。誤解されやすい点ですので、先にお伝えします。
リバースモーゲージという名前の商品は、【リ・バース60】だけではありません。取扱金融機関が独自に扱っているものや、社会福祉協議会が行っている不動産担保型の生活資金の貸付もあります。
資金の使いみちは商品ごとに違います。 生活資金に充てたいのであれば、「生活資金に使えるか」を最初に確かめてください。ここで条件が合わなければ、ほかの条件を調べる必要はありません。
当社は金融機関ではありませんので、個別の商品の条件をお約束することはできません。取扱金融機関と、お住まいの市区町村の社会福祉協議会にお尋ねください。
亡くなった後、自宅を売っても返しきれない債務が残った場合の扱いが2種類あります。
機構の公表では、ノンリコース型はリコース型に比べて金利が高くなる場合があるとされています。
機構は、一般の住宅ローンと【リ・バース60】で返済期間と金利が同じ場合、総返済額は【リ・バース60】のほうが多くなると公表しています。元金が減らないまま利息を払い続けるためです。
💡 FP細井のワンポイント本音アドバイス
「毎月の支払が軽い」ことと「総額が安い」ことは別です。機構自身がそう公表しています。月々の負担を下げる代わりに、総額は増える。この性質を理解したうえで選ぶ仕組みです。
整理します。
リースバックとリバースモーゲージの比較
| 比べる点 | リースバック | リバースモーゲージ |
|---|---|---|
| 家の名義 | 買主に移る | 自分のまま |
| 入るお金 | 売却代金（まとまって） | 借入金（限度額の範囲で） |
| 毎月の負担 | 家賃 | 利息 |
| 資金の使いみち | 制限なし（売却代金なので） | 商品による（【リ・バース60】は生活資金に使えない） |
| 住み続けられる期間 | 賃貸借契約による。更新を断られることがある | 原則として亡くなるまで |
| 固定資産税 | かからない（名義が移るため） | かかる（名義は自分のまま） |
| 相続への影響 | 家は残らない。現金が残る（使っていれば残らない） | 家を売って返済。ノンリコース型なら残債は承継しない |
| 年齢の条件 | 商品による | 【リ・バース60】は原則60歳以上 |
💡 FP細井のワンポイント本音アドバイス
「子に家を残したい」のであれば、リースバックは選べません。「生活費の補填に使いたい」のであれば、【リ・バース60】は使えません。目的から逆算すると、選べるものが絞られます。
メリットの前に、リスクをまとめます。
国民生活センターと国土交通省の公表から、押さえておきたい点です。
リースバックで確かめること
リバースモーゲージで確かめること
💡 FP細井のワンポイント本音アドバイス
どちらにも共通するのは、契約書を読まないと判断できないということです。商品名で決まるものではありません。契約書と重要事項の説明を、ご家族と一緒に読んでください。
3つ目の選択肢として、売って住み替えるがあります。
3つの選択肢
| リースバック | リバースモーゲージ | 売って住み替え | |
|---|---|---|---|
| 引っ越し | 不要 | 不要 | 必要 |
| 入るお金 | 売却代金 | 借入金 | 売却代金 |
| 毎月の負担 | 家賃 | 利息 | 新居の費用（購入なら返済、賃貸なら家賃） |
| 家は残るか | 残らない | 売って返済 | 残らない |
| 住居費の総額 | 家賃を払い続ける | 利息を払い続ける | 新居の条件次第で下げられる |
広い戸建てから、小さなマンションや賃貸へ移れば、固定費が下がります。リースバックやリバースモーゲージは、今の家に住み続けることが前提なので、住居費は下がりません。
体力、ご近所との関係、通院先、荷物の整理。引っ越しには負担があります。それでも、住居費そのものを下げられるのは、住み替えの場合です。
💡 FP細井のワンポイント本音アドバイス
私は、すぐに売る・買うをお勧めしません。「今は動かない」も立派な選択肢です。 3つを並べたうえで、どれも選ばないという結論でも構いません。大事なのは、知らないまま一つに決めてしまわないことです。
FPの立場からお伝えしたいのは、家を資金源にするのは最後ということです。
一般的な順番
1. 預貯金 — いちばん自由に使える
2. 保険の解約返戻金・年金保険 — 条件を確かめてから
3. 有価証券 — 相場を見ながら
4. 家 — 最後。元に戻せない
家は、一度手放すと戻せません。リースバックなら買い戻しに高額を求められることがありますし、リバースモーゲージで借りた分は返す必要があります。
検討の前に出しておく3つ
1. 毎月いくら足りないのか — 年金と支出の差額
2. その不足が、いつまで続くのか — 期間の見込み
3. 家以外に使える資産はいくらあるか — 預貯金・保険・有価証券
この3つが出ると、「家に手をつける必要があるのか」がはっきりします。毎月3万円の不足で、預貯金が1,000万円あるなら、当面は家以外で足りる計算になります。
💡 FP細井のワンポイント本音アドバイス
「毎月いくら足りないのか」が決まらないまま商品を比べても、答えは出ません。金額が先、商品は後です。
リースバック・リバースモーゲージが向かない方
焦って決める必要はありません。納得いくまで、何度でもお付き合いします。急かしてくる相手がいたら、そこで一度止まってください。 契約の前に、持ち帰って考える時間を取れるかどうかを確かめてください。
まず、毎月いくら足りないのかを紙に書いてください。年金の額と、毎月の支出。この差額が出発点です。
そのうえで、預貯金・保険・有価証券で、あと何年もつかを計算してください。家に手をつけるかどうかは、そのあとの話です。
💡 FP細井のワンポイント本音アドバイス
不安があれば、契約の前に消費者ホットライン 188 に相談できます。国民生活センターが案内している窓口です。不動産会社に相談する前でも、後でも構いません。
A. 名義がご自身であれば、法律上は契約できます。ただし、おすすめしません。国民生活センターは、リースバックについて家族など信頼できる人に相談してから決めるよう呼びかけています。契約当事者が高齢の方に集中していること、判断能力が低下した方が相場より大幅に安く売却させられた事例があることも報告されています。ご家族に知られたくない事情があるとしても、第三者に一度話を聞いてもらってください。消費者ホットライン188でも相談できます。
A. 事業者と物件で変わるため、一律の目安はありません。注意していただきたいのは、相場の家賃より高く設定されることがある点です。国民生活センターが公表した事例では、約1,000万円で売却して月7万円で借り、6年後に月約10万円への値上げを提案されたケースが紹介されています。売却価格と家賃の両方を、近隣の相場と比べてください。長く住むと、支払う家賃の総額が売却価格を超えることもあります。
A. 契約の内容によります。買い戻せる条件と価格を、契約前に書面で確かめてください。国土交通省のガイドブックでも、買い戻せる条件や価格を確認しなかったためにトラブルになった例が紹介されています。国民生活センターが公表した事例では、200万円で売却した物件の買い戻しに、5倍の1,000万円を提示されたケースがあります。広告に「買い戻せる」とあっても、条件次第です。
A. リースバックでは家の名義が買主に移るため、家は相続財産として残りません。売却代金が残っていれば、それが相続の対象です。リバースモーゲージでは、亡くなった後に相続人が一括返済するか、担保の住宅と土地を売却して返済することになります。【リ・バース60】のノンリコース型であれば、売却しても返しきれない債務を相続人が返済する必要はないとされています。いずれにしても、推定相続人には事前に説明しておいてください。
A. 商品そのものについては、リースバックなら不動産会社、リバースモーゲージなら取扱金融機関が窓口です。【リ・バース60】は機構では申込みを受け付けておらず、取扱金融機関への申込みになります。契約内容に不安がある場合や、強く勧められて困っている場合は、消費者ホットライン188で最寄りの消費生活センターに相談できます。当社では、売る・住み替える・持ち続けるを含めて、どれが合うかの整理からお手伝いしています。匿名でのご相談も承ります。
※この記事の制度・数値は、下記の出典を 2026年10月9日 に確認したものです。制度は改正されることがありますので、実際の手続きの前に最新の公表をご確認ください。
毎月いくら足りないのか。その不足はいつまで続くのか。家以外に使える資産はいくらあるのか。この3つが出ると、家に手をつける必要があるかどうかが見えてきます。そのうえで、リースバック・リバースモーゲージ・住み替え・今は動かない、の4つを並べて比べます。当社は、メリットより先にデメリットとリスクをお伝えします。急かすことはしません。焦って決める必要はありません。納得いくまで、何度でもお付き合いします。匿名でのご相談も承ります。
🙌 相談は無料です。LINEからのご相談も歓迎です。
