50代・60代の住み替え｜戸建てを売って駅近マンションへ移る資金計画

住み替えは、売ると買うが同時に動きます。だから難しいのです。なお、売却そのものの手続き（査定・媒介契約・諸費用の一覧）は不動産売却・買い替え完全ガイドにまとめています。この記事は、50代・60代が「売って移る」ときの判断の順番に絞ります。

住み替えで決める順番

5番の「下限価格」が決まっていると、買い手から価格交渉が入ったときに、その場で判断できます。決まっていないと、「もう少し待てば高く売れるかも」「でもこの家を逃したくない」で、判断が揺れます。

住み替えには2つの進め方があります。

売り先行と買い先行

50代・60代には、売り先行をおすすめすることが多い

理由は2つあります。

1つは、手残りが確定してから新居を決められること。退職後の生活資金を削らずに済みます。

もう1つは、二重ローンを避けられることです。買い先行で、今の家のローンが残ったまま新居のローンを組むと、一時的に2本の返済が重なります。収入が上がっていく時期ならまだしも、50代・60代でこの状態を作るのは、家計への負担が大きくなります。

いちばん誤解が多いのがここです。売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。

売却時に出ていくお金（主なもの）

手残りを計算するとこうなる

※上記は考え方を示すための例です。諸費用の額は物件価格や状況で変わります。

新居でローンを組む場合、50代・60代では借りられる年数が最大の制約になります。

住宅金融支援機構の【フラット35】のご利用条件（2026年4月1日現在）では、借入期間は15年以上で、かつ「80歳−申込時の年齢」または35年のいずれか短い年数とされています。

【フラット35】で組める借入期間の目安（2026年4月1日現在の条件から）

※申込本人が満60歳以上の場合は、借入期間は10年以上とされています。申込時の年齢は満70歳未満（親子リレー返済を利用する場合は満70歳以上も対象）。

期間が短いと、毎月の返済額は上がります

同じ2,000万円を借りても、35年で組めるのと20年でしか組めないのとでは、毎月の返済額が大きく変わります。年齢は、借入額よりも先に効いてくる制約です。

総返済負担率は上限であって、返せる額ではない

【フラット35】では、年収に対する年間の合計返済額の割合（総返済負担率）が、年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下とされています。これは上限であって、おすすめの水準ではありません。

戸建てからマンションへ移るとき、見落とされやすいのがここです。

戸建てには管理費も修繕積立金もありません。その代わり、修繕が必要になったときに自分でまとまった費用を用意します。マンションは、これを毎月の固定費として払います。広い家から狭い家へ移るダウンサイジングは、光熱費や掃除の手間は減りますが、固定費そのものが必ず減るとは限らない、ということです。

戸建てとマンションで変わる費用

修繕積立金は、将来上がることがあります

築年数が経つにつれ、大規模修繕の費用は増えます。購入前に、長期修繕計画（将来の修繕の予定と費用をまとめた計画）と、修繕積立金の改定の履歴を確認してください。管理組合の総会議事録（住民の決議の記録）を見せてもらえることもあります。

住み替えでは、売却益に税金がかかる場合があります。ただし、条件を満たせば負担を抑えられる特例があります。ここでは資金計画の順番に効く部分だけを書きます。要件の詳細と使い方は売却時の税金｜3,000万円控除の使い方にまとめていますので、そちらをご覧ください。以下はいずれも国税庁の公表による内容です（令和8年4月1日現在の法令等）。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。主な要件は次のとおりです。

• 現に住んでいる家屋、または以前住んでいた家屋であること。以前住んでいた場合は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと
• 前年・前々年にこの特例の適用を受けていないこと

なお、別荘など趣味・娯楽・保養を目的とする家屋や、この特例を受けるためだけに入居した家屋は対象外とされています。

特定の居住用財産の買換えの特例

売却益への課税を将来に繰り延べる制度です。非課税になるわけではなく、買い換えた家を将来売るときに、繰り延べた分と新たな譲渡益が合算されて課税されます。主な要件は次のとおりです。

• 売却する家屋に10年以上住んでいたこと、かつ売却した年の1月1日時点で所有期間が10年超であること
• 売却代金が1億円以下であること
• 買い換える住宅は床面積50㎡以上、土地500㎡以下。耐震基準や省エネ基準への対応が条件
• 売却は令和9年12月31日まで、買換えは売却した年の前年から翌年までの3年間

2つの特例は併用できません

3,000万円の特別控除と買換えの特例は、どちらか一方です。

ここが、FPとしていちばんお伝えしたいところです。

50代・60代の住み替えは、20代・30代の住宅購入とは考え方が違います。これから収入が増える前提が立たないからです。

逆算の手順

1. 退職後の毎月の収入の見込みを立てる（年金、退職後の勤労収入、私的年金など）
2. そこから、住居費以外の生活費を引く
3. 残った額が、退職後に住居費に回せる上限
4. その中に、返済額・管理費・修繕積立金・固定資産税・保険が収まるか

駅近へ移ることを考えるなら、こうしたエリアの性格も、資金計画と合わせて見てください。

収まらない場合の選択肢

• 借入期間を短くし、退職までに完済する設計にする
• 頭金を増やして借入額を減らす
• 新居の価格を下げる（駅からの距離、面積、築年数を見直す）
• 今は動かず、もう少し先に検討する

この進め方が向かない方

• 今の家のローン残債が、想定売却価格を上回っている方。この場合でも、残債を上乗せして借りる住み替えローンという方法があります。条件が厳しくなるため、まず金融機関と当社にご相談ください
• ご家族の間で、住み替えるかどうかの合意ができていない方
• 相続した家で、名義がご自身になっていない方（相続登記が先です。2024年4月から申請が義務になっています）

なお、上に当てはまる方でも、ご相談いただくこと自体は構いません。手間のかかる事情のある案件こそ、順番を整理するところからお手伝いできます。

よくある失敗

次に確かめること

まず、住宅ローンの返済予定表を出して、今の残債を確かめてください。 手元になければ、金融機関に残高証明を依頼できます。

そのうえで、今の住居費（返済額・固定資産税・保険・修繕の積み立て）を1枚に書き出してください。移った後の住居費と並べて比べるための、出発点になります。

Q. 売り先行で進めて、家が売れなかったらどうなりますか？

A. 売れないまま新居の契約を進めることになると、資金計画が崩れます。これを避けるため、売却活動の期間と、価格を見直す時期をあらかじめ決めておくことをおすすめします。また、売買契約に「買い替え特約」を付けて、今の家が売れなかった場合に新居の契約を解除できるようにする方法もあります。適用できるかは相手方との交渉になりますので、不動産会社にご相談ください。

Q. 年金を受給していても、住宅ローンは借りられますか？

A. 借りられる場合があります。ただし、借入期間は完済時の年齢で制限されます。【フラット35】のご利用条件（2026年4月1日現在）では、借入期間は15年以上で、かつ「80歳−申込時の年齢」または35年のいずれか短い年数、申込本人が満60歳以上の場合は10年以上とされています。返済額は年金収入で無理なく払える範囲に収まるかどうかが鍵になります。金融機関ごとに条件が異なりますので、複数を比べてください。

Q. リースバックとの違いは何ですか？

A. リースバックは、自宅を売却したうえで、そのまま賃料を払って住み続ける方法です。引っ越しが不要な一方、毎月の賃料が発生し、売却価格は相場より低くなる傾向があります。似た仕組みにリバースモーゲージがあり、こちらは自宅を担保にお金を借り、亡くなったときなどに自宅を処分して返す形です。売るのか借りるのかが違いますので、混同しないでください。住み替えは住む場所が変わりますが、所有し続ける選択肢も、住居費を下げる選択肢も取れます。どちらが合うかは、住み続けたい理由と、老後資金の状況で変わります。向き不向きがはっきり分かれる方法ですので、比べてから決めてください。

Q. 住みながら売ることはできますか？

A. できます。実際、多くの方が住みながら売却活動をされています。内見の際に在宅が必要になる、片付けをしておく必要がある、といった手間はありますが、仮住まいの費用と引っ越し2回分を避けられます。生活感があると売りにくいのではと心配される方もいらっしゃいますが、丁寧に片付けていただければ問題になることは多くありません。

Q. いつ動くのがよいのでしょうか？

A. 「今が売り時です」と申し上げることはできません。将来の価格を断定できないからです。ただ、ご自身の事情から見た目安はあります。ひとつは借入期間の制約で、年齢が上がるほど組める年数は短くなります。もうひとつは体力で、片付けと引っ越しは想像より大きな作業です。価格の見通しではなく、ご自身の年齢と体力、そして家計が成立するかどうかで時期を考えてください。