変動金利の5年ルール・125%ルールとは？金利が上がったときの返済額

まず、全体像です。

5年ルール・125%ルールの要点

金利が上がっても返済額が変わらないと、返済額のうち利息に回る部分が増え、元金に充てられる部分が減ります。つまり、元金の減りが遅くなるということです。

百五銀行が公表している変動金利型住宅ローンのしくみ（2026年10月時点で確認）では、適用金利の見直しは年2回（毎年4月1日と10月1日）に行われ、5年間は毎月の返済額（元金＋利息）は一定となる、とされています。そして、返済額の見直し時までに金利が上昇した場合でも、新返済額は旧返済額の1.25倍を超えることはない、とされています。

変動金利型の住宅ローンでは、各金融機関が定める基準金利（短期プライムレートに連動させている金融機関が多い）に連動して、適用される金利が定期的に見直されます。百五銀行の例では、毎年4月1日と10月1日に見直しが行われ、6月・12月の返済日の翌日から新しい利率が適用されるとされています。つまり年2回です。

一方で、毎月の返済額は5年間変わりません。この間、金利が上がれば、返済額の中身が次のように変わります。

返済額の中身が変わるイメージ（元利均等返済＝毎月の返済額が一定になる返し方の場合）

なぜ、こういう仕組みがあるのか

急な金利上昇で毎月の返済額が跳ね上がると、家計が立ち行かなくなる方が出ます。それを避けるための激変緩和の仕組みです。生活を守る面では、意味のある仕組みだと私は考えています。

ただし、緩和されているのは変化の速さであって、負担そのものではありません。

5年が経つと、返済額が見直されます。このとき、新しい返済額は、それまでの返済額の1.25倍が上限になります。

ここも誤解が多いところです。

上限を超える分の負担がなくなるわけではありません。上限で抑えられた差額は、後ろの期間に送られます。 次の見直し、さらにその次の見直し、最終的には完済時に持ち越されていきます。

ここが、この記事でいちばんお伝えしたいところです。

5年ルール・125%ルールは、すべての金融機関が採用しているわけではありません。

たとえばソニー銀行は、公表しているページ（2026年10月時点で確認）で、いわゆる5年ルールや125%ルールに基づく返済額の計算を行っていないとしています。適用金利の見直しの都度、見直し時の基準金利に応じて適用金利が上下し、金利が上昇した場合はその上昇幅に応じて返済額を見直すため、最終返済額にしわ寄せされることはない、という説明です。

どちらが良いということではありません

2つの方式の違い

自分の契約を確かめる方法

1. 借入時に受け取った「商品概要説明書」や「金利変動リスクに関する説明書」を見る
2. 金融機関のウェブサイトで、その住宅ローンの商品説明ページを開く
3. 分からなければ、借入先に電話で「5年ルールと125%ルールの適用はありますか」と聞く

返済額が据え置かれている間に金利が大きく上がると、その月に発生する利息が、毎月の返済額を上回ることがあります。この払いきれない利息を未払利息といいます。

百五銀行の説明（2026年10月時点で確認）では、利息が返済額を上回った場合、その上回った利息は未払利息として翌月以降に繰り延べられ、最終返済期日に未払利息がある場合は、原則として一括して返済することになる、とされています。

未払利息が出ると何が起きるか

• 返済しても元金がまったく減らない期間が生まれます
• 繰り延べられた利息が積み上がります
• 最終返済期日に、まとまった額の一括返済を求められることがあります

ただし、すぐ起きるものでもありません

ただし、少し金利が上がればすぐ起きる、というものでもありません。実際の水準は次の章で計算して示します。先に目安だけ申し上げると、この記事の前提（借入3,000万円・35年・当初0.5%）では年3.5%を超えたあたりです。

ここからは当社の試算です。前提を明記します。将来の金利がこうなると申し上げるものではありません。

この前提での当初の毎月返済額は 77,876円、5年後（60回返済後）の残高は 26,028,858円（残り360回）です。

ここで金利が上がった場合、6年目からの返済額はこうなります。

5年後に金利が上がった場合の毎月返済額（当社試算。上の前提による）

ここから読み取れること

1. 年1.5%程度への上昇なら、125%ルールは働きません。 本来の返済額が上限に届かないからです。ルールがあってもなくても、返済額は同じになります
2. 年2.5%を超えるあたりから、上限が効き始めます。 ただし抑えられた差額は後ろに送られます
3. 未払利息は、この前提ではさらに高い水準で起こります。 据え置き期間中（1〜5年目）に金利が上がった場合、その月の利息が当時の返済額77,876円を上回ると未払利息になります。残高が約2,600万円のとき、月の利息が77,876円に達するのは年3.5%を超えたあたりです

金利そのものはコントロールできません。コントロールできるのは、家計の側です。

1. 繰上返済で元金を減らしておく

据え置き期間中に繰上返済をして元金を減らしておくと、見直し時の返済額の上がり幅が小さくなります。ボーナスや、児童手当が終わったタイミングなど、家計に余裕のある時期に少しずつ元金を減らしておく方法です。なお繰上返済には、返済期間を縮める「期間短縮型」と、毎月の返済額を下げる「返済額軽減型」があります。見直し時の上がり幅を抑えたい場合は、元金そのものを減らしておくことが効きます。

2. 固定金利への変更を検討する

借入先によっては、変動から固定への切り替えができます。切り替えの条件と手数料は金融機関ごとに違いますので、確かめてください。なお、切り替えるべきかどうかは金利の先行き次第であり、私が「今が切り替え時です」と申し上げることはできません。判断の材料をお出しすることはできます。変動と固定のどちらを選ぶかという話そのものは住宅ローン、変動と固定どっちがいい？にまとめていますので、そちらをご覧ください。この記事は仕組みと試算に絞ります。

3. 家計に余白を作っておく

3つの中で、もっとも自分でコントロールしやすいのがこれです。毎月の返済額が1.25倍になっても暮らしが回るか。先ほどの試算でいえば、77,876円が97,345円になっても大丈夫か。ここに答えられる状態にしておくことが、いちばんの備えです。

この記事の考え方が当てはまらない方

• 元金均等返済で借りている方 — 5年ルール・125%ルールは、毎月の返済額が一定になる元利均等返済を前提とした仕組みです
• 全期間固定金利で借りている方 — 金利の見直しがないため、これらのルールは関係ありません
• 残りの返済期間が短い方 — 残高が少なければ、金利上昇の影響も小さくなります

注意していただきたいこと

次に確かめること

まず、ご自身のローンに5年ルール・125%ルールがあるかどうかを確かめてください。借入時の商品概要説明書、または金融機関のウェブサイトに書かれています。

そのうえで、直近の返済予定表で残高を見て、「今の残高で金利が1%上がったら、月々いくら増えるか」を計算してみてください。金融機関のシミュレーションで数分で出ます。

Q. 自分のローンに5年ルール・125%ルールがあるか、どうすれば分かりますか？

A. 借入時に受け取った「商品概要説明書」や「金利変動リスクに関する説明書」に記載されています。手元にない場合は、金融機関のウェブサイトでその住宅ローンの商品説明ページを開くか、借入先に直接お問い合わせください。「5年ルールと125%ルールの適用はありますか」と聞けば答えてもらえます。採用していない金融機関もありますので、思い込みで判断しないでください。

Q. 未払利息は、必ず起きるものですか？

A. いいえ。未払利息は、返済額が据え置かれている期間に、その月の利息が毎月の返済額を上回った場合に発生します。この記事の試算（借入3,000万円・35年・当初金利年0.5%・返済額77,876円）では、残高が約2,600万円のときに月の利息が77,876円に達するのは年3.5%を超えたあたりです。借入額・残高・当初金利によって水準は変わりますので、ご自身の条件で確かめてください。なお、5年ルールを採用していない金融機関では、返済額が都度見直されるため未払利息は生じないとされています。

Q. 今のうちに固定金利へ変えるべきですか？

A. 金利の先行きを断定できない以上、「変えるべきです」とも「変えないほうがよい」とも申し上げられません。判断の材料としては、①残りの返済期間と残高、②固定に変えた場合の返済額、③切り替えの手数料と条件、④家計の余白、の4つを並べて比べることをおすすめします。残り期間が長く残高も大きい方ほど、金利上昇の影響を受けやすいという関係はあります。選び方の詳しい解説は変動と固定どっちがいい？をご覧ください。

Q. 残りの返済期間が短い場合も気にしたほうがよいですか？

A. 残高が少なくなっているほど、金利が上がったときの影響額は小さくなります。残り5年で残高500万円という状況なら、1%の上昇による負担増は限られます。ただし、125%ルールで先送りされた分がある場合、最終返済期日にまとめて精算が必要になることがあります。残り期間が短い方こそ、返済予定表で最終回の扱いを確かめておいてください。

Q. 借り換えたほうがよいか、どう判断すればよいですか？

A. 金利差だけで判断しないでください。借り換えには、事務手数料、保証料、登記費用、印紙税などの諸費用がかかります。これらを含めた総額で比べる必要があります。また、借り換え先の審査があり、健康状態によっては団体信用生命保険に加入できないこともあります。金利差、諸費用、団体信用生命保険の加入可否。この3つを並べて比べてください。