町田市の中古マンション相場｜地区別の㎡単価と築年ごとの価格帯【2026年10月】

まず、いちばん大事な数字です。

町田市の中古マンションの取引価格（2025年第1四半期〜2026年第1四半期・480件）

地区で5倍以上の差があります

同じ町田市でも、地区によってこれだけ違います。

• いちばん高い地区：鶴間 67.1万円/㎡
• いちばん安い地区：小山田桜台 11.8万円/㎡

5.7倍です。「町田市の相場は㎡47万円」と覚えても、鶴間でも小山田桜台でも当てはまりません。

市全体の数字を、もう少し詳しく見ます。

取引総額の分布

| 価格帯 | 位置づけ ||—|—|| 200万円 | この期間でいちばん安い取引 || 3,400万円 | 中央値（真ん中） || 9,700万円 | この期間でいちばん高い取引 |

幅が48倍あります。これが「町田市の相場」の実態です。

㎡単価の真ん中半分

• 第1四分位（下から25%の位置）：27.5万円/㎡
• 中央値：47.1万円/㎡
• 第3四分位（下から75%の位置）：63.3万円/㎡

70㎡で計算すると

専有面積の中央値が70㎡なので、70㎡で計算してみます。

• ㎡27.5万円 × 70㎡ ＝ 約1,925万円
• ㎡47.1万円 × 70㎡ ＝ 約3,297万円
• ㎡63.3万円 × 70㎡ ＝ 約4,431万円

同じ70㎡でも、1,900万円台から4,400万円台まであります。この幅のどこに自分の予算が入るかで、探せる地区が決まります。

ここが、この記事でいちばん見ていただきたいところです。

町田市の地区別の中古マンション相場（件数の多い上位15地区。480件のうち420件）

高い側のグループ

鶴間（67.1万円）・原町田（66.7万円）・中町（66.2万円）・南町田（61.5万円）。

町田駅の周辺（原町田・中町）と、南町田グランベリーパーク周辺（鶴間・南町田）です。この2つのエリアが町田市の中古マンション相場を引き上げています。

安い側のグループ

小山田桜台（11.8万円）・鶴川（15.2万円）・山崎町（18.9万円）。

この3地区は、1960年代後半から1980年代に建てられた大規模な団地の取引が中心です。取引総額の中央値が870万円〜1,650万円で、価格帯がまったく違います。

築年で区切ると、はっきりした差が出ます。

町田市の中古マンション｜築年別の価格（建築年の分かる468件）

1980年以前と1991年以降で3倍

㎡15.9万円と48.8万円で、3.1倍です。

1981年6月1日に建築基準法の耐震基準が大きく変わりました（旧耐震と呼ばれるのは、それより前の基準で建てられた建物です）。この境目が価格に表れています。

1991〜2000年と2001〜2010年が同じ

おもしろいのは、この2つの年代の㎡単価がどちらも48.8万円で同じだという点です。

築年が10年違っても、価格が変わらないことがある。築年数だけで価格は決まりません。 地区と駅からの距離のほうが効いている、ということです。

駅ごとに見ます。

町田市の中古マンション｜最寄駅別（上位9駅。480件のうち465件）

※件数が10件未満の駅は参考値です。表に載せていないのは古淵4件・淵野辺4件・相原3件です。※建築年が空欄の取引が12件あるため、築年別の表の母数は468件になります。

町田駅が最多の183件

町田市の取引の約4割が「町田駅が最寄り」です。ただし㎡単価の中央値は50.0万円で、原町田（66.7万円）より低くなっています。

「町田駅が最寄り」の範囲が広いことが効いています。徒歩2分の物件も、徒歩20分の物件も、同じ「町田駅」として集計されています。築年の構成も地区ごとに違います。

南町田グランベリーパークが62.9万円

町田駅より高い㎡単価です。近隣の相模大野と比べたい場合は相模大野と町田、住むならどっち？もあわせてご覧ください。商業施設の開業にあわせて整備が進んだ地域です。

ここは、数字を使う前に必ず知っておいていただきたいところです。

この記事の数字の出どころ

「駅別」は駅前の相場ではありません

この点が最も誤解されやすいところです。

「町田駅 50.0万円/㎡」は、町田駅を最寄りとする183件の中央値です。駅から徒歩2分の物件も、徒歩20分の物件も入っています。駅前の相場ではありません。

実際、同じ原町田でも、徒歩2分・75㎡・2016年築で7,200万円の取引があれば、徒歩9分・35㎡・1983年築で1,400万円の取引もあります（どちらもこの集計に含まれる取引です）。ただしこの2件は距離だけでなく広さも築年も違います。駅からの距離だけで価格が決まるわけではありません。

件数が少ない地区は参考値です

件数が10件に満たない地区・駅の数字は、たまたま高い（安い）物件が数件あっただけ、ということが起こります。この記事では件数を必ず併記しているので、件数を見てから数字を見てください。

この数字で売り出し価格は決められません

取引価格情報は、実際に売買された価格です。売り出し価格（広告に出ている価格）とは違います。また、1件ごとの事情（急いで売った、リフォーム済みだった、など）は分かりません。

あわせて、この集計は1年分なので、値上がり・値下がりの推移は分かりません。 価格の動きを知りたい場合は、地価の推移を扱った相模大野エリアの不動産価格の推移をご覧ください（相模大野の土地の話ですが、考え方の参考になります）。

ここからはFPの立場でお話しします。

相場より先に、毎月の支出を出してください

相場から調べ始めると見落としやすいのですが、買えるかどうかを決めるのは、買ったあとに毎月出ていくお金です。

このうち2と3は、物件価格には入っていません。同じ3,000万円の物件でも、管理費と修繕積立金で月1万円違えば、35年で420万円違います。

安い物件ほど、ここを確かめてください

価格が安い築古の団地やマンションでは、次のことが起こり得ます。

• 修繕積立金が、建物の年数に対して積み上がっていない
• 大規模修繕の予定があり、一時金を求められる
• 管理費・修繕積立金が、今後引き上げられる予定になっている

物件価格が安くても、毎月の負担が重ければ、買える物件ではありません。 総額ではなく、毎月の住居費で比べてください。

戸建てと迷っているなら

同じ予算でも、戸建てとマンションでは毎月の負担の形が違います。マンションは管理費・修繕積立金が毎月かかる代わりに、修繕の計画は管理組合が立てます。戸建ては毎月の固定費は少ない代わりに、修繕を自分で計画して貯める必要があります。

比べ方は戸建てvsマンションどっちがいい？にまとめています。

この記事の数字が向かない使い方

よくある失敗

1. 総額だけで比べた → 管理費・修繕積立金を足した毎月の住居費で比べてください
2. 築年の古い物件で、住宅ローンの確認を後回しにした → 物件を決める前に、金融機関に確かめてください
3. ㎡単価だけで判断した → 同じ地区・同じ築年でも、階数・向き・管理の状態で変わります
4. 相場より安い物件を、理由を確かめずに決めた → 安いことには理由があります。理由を確かめてから決めてください
5. 広告の価格を相場だと思った → 広告は売り出し価格です。成約価格とは違います

次に確かめること

まず、気になっている地区を1つ決めて、この記事の表でその地区の㎡単価を見てください。 そこに、検討している広さを掛けると、おおよその価格帯が出ます。

そのうえで、管理費と修繕積立金を足した毎月の住居費を出してください。物件の資料に書いてあります。この2つが出れば、その物件が自分の予算に合うかどうかを自分で判断できます。

地区が決まったら、災害リスクも確かめてください。町田・相模原のハザードマップの見方にまとめています。物件を見に行く段階になったら、物件内見チェックリスト50項目が使えます。

Q. 平均値と中央値は、どう違うのですか？

A. 平均値は全部を足して件数で割った値、中央値は価格順に並べたときちょうど真ん中に来る値です。町田市の中古マンションには200万円の取引も9,700万円の取引もあるため、平均値を出すと高額な取引に引っ張られ、実感から離れた数字になります。この記事ではすべて中央値を使っています。なお、中央値も「真ん中の1件」にすぎないので、同じ地区でも実際の取引はその上下に広がっています。件数と一緒に見てください。

Q. この数字は、いつの取引ですか？

A. 2025年第1四半期から2026年第1四半期までの取引です。国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産価格（取引価格・成約価格）情報を、2026年10月11日に集計しました。取引価格情報は四半期ごとに更新されますので、時間が経つと数字は変わります。最新の数字は出典のサイトでご確認ください。この記事でも、更新があれば書き直します。

Q. 鶴川や小山田桜台は、なぜこんなに安いのですか？

A. 取引の中心が、1960年代後半から1980年代に建てられた大規模な団地だからです。建物が古いこと、エレベーターのない棟があること、駅から離れていることが重なっています。ただし「安い＝悪い」ではありません。現金で購入して長く住む使い方であれば成り立ちます。確かめていただきたいのは、住宅ローンが使えるか、管理費・修繕積立金がいくらか、大規模修繕の予定があるか、の3点です。

Q. ㎡単価から、自分の予算に合う物件を探せますか？

A. おおよその目安にはなります。たとえば予算3,000万円で70㎡を希望する場合、㎡単価は約43万円です。この記事の地区別の表で、㎡単価が43万円前後かそれ以下の地区を見れば、候補になる地区が絞れます。ただし同じ地区の中でも、駅からの距離・築年・階数で変わります。絞り込みの出発点として使ってください。

Q. この数字を使って、自宅の売り出し価格を決められますか？

A. 決められません。取引価格情報は実際に売買された価格で、売り出し価格とは違います。また、1件ごとの事情（急いで売った、リフォーム済みだった、など）は分かりません。売り出し価格を決めるには、物件の状態を見たうえでの査定が必要です。まずこの記事で相場の幅を知っていただくと、査定の数字が妥当かどうかを自分で判断しやすくなります。

※この記事の取引価格は、上記の不動産情報ライブラリを 2026年10月11日 に集計したものです。四半期ごとに更新されますので、最新の数字は出典のサイトでご確認ください。