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売却・買替
相続した実家を売る・住む・貸す｜税金と維持費をFPが徹底比較【町田・相模原】
2026年3月
細井 誠
宅建士・AFP
「親が亡くなって実家を相続したけど、売ればいいのか、誰かに貸せばいいのか、このまま住もうか…」
「兄弟でも意見が分かれてしまって、どうしたらいいかわからない」
そんなお声を、町田・相模原エリアで本当に多くいただきます。「売る・住む・貸す」、どれが正解かは状況によって全く違います。まず、あなたの状況に合った選択肢を確認してみましょう。
この記事では、相続した実家の「売る・住む・貸す」3つの選択肢を、税金・維持費・リスクの観点からFPが徹底比較します。
「まず何を確認すればいいか」から「どの選択肢が自分に向いているか」まで、数字を使ってわかりやすく解説します。
まず確認！あなたはどの選択肢を検討していますか？
相続した実家、まず5つを確認しよう
感情的な判断で急いで決めてしまうのが一番の失敗です。まず以下の5点を確認してから、売る・住む・貸すを検討しましょう。
✅ ① 名義・相続人の確認
共有名義だと全員の同意がないと売却・賃貸できません。
✅ ② 抵当権・ローン残債の確認
残債がある場合は売却で完済が必要なケースもあります。
✅ ③ 相続税の申告期限
相続開始から10ヶ月以内に申告・納付が必要です。
✅ ④ 建物の状態・築年数
築古物件は賃貸・売却の難易度が変わります。
✅ ⑤ 固定資産税・維持費の把握
空き家のまま放置すると毎年費用がかかり続けます。
⚠️ 空き家を放置すると固定資産税が最大6倍に。「特定空き家」に指定されると、住宅用地の固定資産税優遇（最大6分の1）が外れます。放置は絶対に避けてください。
🏷️ 選択肢①「売る」｜維持費ゼロ・まとまった現金に
管理の手間から解放され、現金化できる最もシンプルな選択肢
遠方在住・管理が難しい・相続税の納付資金が必要な方に
相続した実家を売却する選択肢は、維持費や管理の手間から解放され、まとまった現金を得られる点で最も多く選ばれます。
✅ 売るメリット・❌ デメリット
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ✅ 固定資産税・維持費がゼロになる | 売却後は一切の管理コストが不要 |
| ✅ まとまった現金が得られる | 相続税の納付資金・老後の資金にも活用可 |
| ✅ 遠方でも手放せる | 管理が難しいケースに最適 |
| ❌ 手放すと取り戻せない | 「やっぱり残せばよかった」が起きやすい |
| ❌ 売却益に税金がかかる場合も | ただし「3,000万円特別控除」で節税できることも |
💡 知らないと損する「空き家の3,000万円特別控除」
一定の要件を満たせば、売却益から3,000万円まで控除できます。数百万円の節税につながる重要な制度です。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 建物の築年 | 昭和56年5月31日以前に建築（旧耐震） |
| 居住状況 | 相続直前まで被相続人が1人で住んでいた |
| ⚠️ 売却期限 | 相続開始から3年を経過する年の12月31日まで |
| 売却価格 | 1億円以下 |
| 建物の状態 | 耐震改修済み、または更地にして売却 |
⚠️ 「3年以内」を過ぎると控除が使えません。「いつか売ろう」と先延ばしにすると、数百万円の節税機会を失います。相続後3年以内を意識してください。
📊 町田・相模原エリアの売却価格の目安
| 🚉 駅徒歩10分以内 戸建（築30年以上） |
1,500〜3,000万円
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| 🚌 バス便エリア 戸建（築30年以上） |
800〜1,800万円
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| 🏢 マンション （築20〜30年） |
1,500〜2,500万円
|
※立地・状態・管理状態によって大きく変動します。まず査定を受けることをおすすめします。
✅ 「売る」を選ぶ場合の3ステップ
-
1
3,000万円特別控除の適用可否をFPに確認売る前に確認しないと使えないケースがあります。まずここから。
-
2
2〜3社に査定を依頼して相場を把握する査定額に差が出ます。複数社の意見を聞いてから判断しましょう。
-
3
相続開始から3年以内を意識してスケジュールを立てる期限を逆算して動き始めることが大切です。
🏠 選択肢②「住む」｜家賃不要・ただしリフォーム費用に注意
家賃・ローン負担を減らしたい方、実家の近くに住みたい方に
通勤・子育て面で実家の立地が合う方、家賃節約を考えている方に
実家に自分や家族が移り住む選択肢です。今の住居費が重い方や、立地が合う方には有力な選択肢です。ただしリフォーム費用の見積もりが事前に必要です。
✅ 住むメリット・❌ デメリット
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ✅ 家賃・住宅ローンの節約 | 月10〜15万円の住居費が不要になるケースも |
| ✅ 思い出の家を守れる | 手放さずに活用できる |
| ✅ 将来も売却・賃貸に転用可能 | 選択肢を残せる柔軟な判断 |
| ❌ リフォーム費用がかかる | 築古物件は数百万円の工事が必要になることも |
| ❌ 今の住まいをどうするか必要 | 賃貸なら解約、持ち家なら売却or賃貸の検討が必要 |
| ❌ 共有名義は全員の同意が必要 | 兄弟間で意見が割れると難しい |
🔨 リフォーム費用の目安
| 🚿 水回り一式 キッチン・浴室・トイレ |
150〜300万円
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| 🏗️ 耐震補強工事 旧耐震基準の場合に必要 |
100〜200万円
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| 🏠 外壁・屋根修繕 塗装・葺き替えなど |
80〜200万円
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| ✨ フルリノベーション 全面改修・間取り変更含む |
500〜1,500万円
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💡 町田市・相模原市の補助金を活用しよう。耐震改修やバリアフリー改修に補助金制度があります。工事前に市役所に確認することで数十万円の節約になるケースがあります。
✅ 「住む」を選ぶ場合の3ステップ
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1
建物の状態をプロに診てもらう耐震診断・インスペクション（建物状況調査）で現状を把握します。
-
2
リフォーム費用の見積もりを取る相見積もりで費用を比較。補助金の活用できる工事内容も確認しましょう。
-
3
今の住まいをどうするか先に決める賃貸中なら解約のタイミング、持ち家があるなら売却or賃貸の方針を先に整理します。
🔑 選択肢③「貸す」｜収入を得ながら手放さない選択
長期保有したい・家賃収入を得たい・将来の選択肢を残したい方に
建物・土地を手放さず、収入を確保したい方に
実家を賃貸物件として活用する選択肢です。家賃収入が得られる一方で、オーナーとしての責任と管理コストが継続します。
✅ 貸すメリット・❌ デメリット
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ✅ 毎月の家賃収入が得られる | 町田・相模原の戸建3LDKで月10〜15万円が目安 |
| ✅ 建物・土地を手放さない | 将来の売却・活用の選択肢を残せる |
| ❌ 空室リスクがある | 入居者が決まらない期間は収入ゼロ |
| ❌ 修繕・管理コストが継続 | 設備の故障や退去後のリフォームが必要 |
| ❌ 確定申告が毎年必要 | 家賃収入は不動産所得として課税される |
| ❌ 入居者がいると売却しにくい | 売りたくなっても退去まで待つ必要がある |
📊 賃貸収支のシミュレーション（町田・相模原エリア）
| 💰 家賃収入 戸建3LDK・駅近の場合 |
約10〜15万円/月
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| 📋 管理会社手数料 家賃の5〜10% |
▲0.5〜1.5万円
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| 🏛️ 固定資産税・修繕費積立 月割り合算 |
▲1〜2万円
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| ✅ 手取り収入（目安） |
約8〜12万円/月
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⚠️ 「とりあえず貸す」は要注意。築古物件をそのまま募集すると入居者が決まりにくいことがあります。最低限のリフォーム（クロス・水回り清掃など30〜80万円程度）をしてから募集することをおすすめします。
✅ 「貸す」を選ぶ場合の3ステップ
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1
賃貸管理会社に相談・賃料査定を受けるエリアの相場と入居の見込みを確認しましょう。
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2
最低限のリフォームを行ってから募集する内見で第一印象が良くないと決まりません。清掃・クロス張替えは必須です。
-
3
確定申告の準備をしておく家賃収入は不動産所得として毎年申告が必要です。税理士への相談も検討を。
まとめ比較｜あなたにはどれが向いている？
| 比較項目 | 🏷️ 売る | 🏠 住む | 🔑 貸す |
|---|---|---|---|
| まとまった現金 | ◎ すぐ得られる | ✕ なし | △ 時間がかかる |
| 維持管理の手間 | ◎ 不要 | △ 自分で対応 | ✕ 継続して必要 |
| 税金の負担 | △ 3,000万円控除で節税も可 | ◎ 住居費節約 | ✕ 毎年確定申告が必要 |
| 将来の選択肢 | ✕ 手放すので戻せない | ◎ いつでも売却・賃貸可 | ○ 将来の売却も可能 |
| 共有名義への対応 | ○ 売却で分割しやすい | ✕ 全員の同意が必要 | △ 収益分配で揉めやすい |
| 向いている人 | 遠方在住・管理が難しい・現金が必要 | 近隣在住・家賃を節約したい | 長期保有したい・収入が欲しい |
FPからの本音アドバイス
🏠
本音①「空き家のまま放置」が一番危険です
固定資産税・維持費・建物劣化のスピードを考えると、空き家のまま放置するのが最もコストがかかる選択です。「相続してから3年以内」に方向性を決めることを強くおすすめします。
✅ まず査定を受けてから判断。査定は無料で、売る義務もありません。
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本音②「売らないつもり」でも査定を受けてほしい
実際の売却価格がわかることで、「売る・住む・貸す」の判断が現実的にできるようになります。「査定＝売る」ではありません。むしろ判断材料を集めるための最初の一歩です。
✅ 査定を受けてから、住む・貸すの判断をしても遅くありません。
🏠
本音③ 相続税の申告は専門家に依頼を
相続税の申告は10ヶ月以内という期限があり、不動産の評価（小規模宅地等の特例など）は専門知識が必要です。税理士・FPへの早めの相談が結果的に大きな節税につながります。
✅ 「小規模宅地等の特例」で評価額が最大80%減になるケースも。必ず専門家に相談を。
まとめ
- 相続した実家はまず「名義・ローン・相続税の期限・建物状態・維持費」の5点を確認する
- 「売る」は最もシンプル。3年以内なら3,000万円特別控除が使える可能性あり
- 「住む」は家賃節約になるが、リフォーム費用と現在の住まいの処理を先に検討する
- 「貸す」は収入が得られるが、空室リスクと管理コスト・確定申告が継続的に必要
- 空き家のまま放置は最もリスクが大きい。相続後3年以内に方針を決めることが大切
⚠️ 相続後3年を過ぎると3,000万円特別控除が使えなくなります
「売る・住む・貸す」どれを選ぶにしても、まず売却価格の目安とFPへの相談を早めに行うことが、後悔しない選択への近道です。
町田・相模原で相続した実家のご相談はFPマイスターホームへ
「売るべきか貸すべきかわからない」「税金も含めてどうすればいいか」——税金・維持費・売却価格の比較まで、FP×宅建士が一緒に考えます。
🙌 相談無料・秘密厳守。「何もわからない」状態でも大歓迎です！
FPマイスターホーム 代表
細井 誠（宅地建物取引士・AFP）
💡 FPからのワンポイント
相続した実家の相談で一番多いのが「決断を先延ばしにしてしまった」というケースです。空き家になってからでは建物の劣化も進み、売却価格も下がります。「まだ決めていない」という状態でも大丈夫です。一緒に整理しましょう。
町田・相模原在住40年・FP×宅建士が親身にお答えします。