住み替え・買い替え
2025年12月
細井 誠
宅建士・AFP
「買い替えを考えているけど、何から始めればいいかわからない」
「失敗しないか、お金のことが不安で踏み出せない」
そんなお声をよくいただきます。不安は「知らないから生まれる」ことがほとんどです。まず、あなたの不安がどのタイプかを確認してみましょう。
この記事は、買い替えを考え始めた方の「入口ガイド」です。
「お金が心配」「売れるか心配」「何から始めればいい？」など、不安の種類ごとにわかりやすく解説します。
詳しい内容は、それぞれのガイド記事でご確認いただけます。
一番気になっていることを選んでください。そのカードにジャンプします。
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💰
お金・費用 |
🏠
売れるか不安 |
⏰
順番・時期 |
😰
失敗が怖い |
🤷
何もわからない |
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↓
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↓
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↓
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↓
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↓
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| 費用・ローンの 不安タイプ |
売却の 不安タイプ |
タイミングの 不安タイプ |
後悔・失敗の 不安タイプ |
まず何から？ タイプ |
↑ あてはまる不安を選ぶと、その解決策のカードに移動します
費用の全体像・ダブルローン・税金の特例が気になる方
買い替えでかかるお金は大きく「売るときの費用」と「買うときの費用」に分かれます。まず全体像をつかみましょう。
📊 買い替えにかかる費用の目安（全体）
例）3,000万円で売って、4,500万円で買う場合 → 諸費用の合計 約420〜540万円
2つのローンを同時に払う「ダブルローン」が怖い方へ
😰 ダブルローンあり
（買い先行の場合）
月22万円
今の家＋新居、両方払う
最長6ヶ月続くことも
😊 ダブルローンなし
（売り先行の場合）
月12万円
新居のローンのみ
安心して返済できる
✅ この不安を解消する3ステップ
今の家の査定を受ける売値の目安がわかれば、新居の予算が決まります。まず査定から。
FPに資金計画を相談する諸費用・ローン・税金を含めた「本当の総額」を一緒に計算します。
3,000万円控除を事前に確認する売却益がある場合、税金をゼロにできる特例があります。売った後では遅い場合も。
売れるまでの期間・価格設定が不安な方
「売れるかどうか」の不安のほとんどは、「価格設定」と「内覧の準備」で解消できます。
📅 町田・相模原エリアの売却にかかる期間の目安
← 比較的早め
← 余裕を持って
売れやすい家・売れにくい家の違い
✓ 売れやすい
駅から歩いて15分以内、築20〜25年以内、南向き・角地、リフォーム済み・きれいな状態
✗ 売れにくい原因（改善できます）
相場より高すぎる設定、内覧時の生活感、室内の暗さ → 価格と内覧準備で多くは解決
✅ この不安を解消する3ステップ
2〜3社に査定を依頼する査定額に差が出ます。その理由を聞くことで相場の実態がわかります。
「仲介」か「買取」か、選択肢を知るすぐに売りたい方は「買取」も選択肢。時間をかけて高く売るなら「仲介」がおすすめ。
売れやすい時期（1〜3月）を狙う引っ越しシーズンは買主が多く、売れやすい時期です。逆算してスケジュールを立てましょう。
「売り先行」か「買い先行」かで迷っている方
下の表で「はい」がいくつあるか確認するだけで、あなたに合った方法がわかります。
📋 あなたに合った方法を判定する
| 確認してみてください | はい → おすすめ |
|---|---|
| 住宅ローンの残りが売れる金額より多い | 売り先行 |
| 貯金が500万円以下 | 売り先行 |
| 仮住まいは絶対に避けたい（お子さんの学校など） | 買い先行 |
| 今すぐ欲しい物件がある | 買い先行 |
| どちらともいえない・よくわからない | FPに相談（無料） |
買い替えにかかる期間のイメージ
売り先行（安心・じっくりコース）
合計：約8〜12ヶ月
買い先行（仮住まい不要コース）
合計：約6〜10ヶ月
✅ この不安を解消する3ステップ
「いつまでに引っ越したいか」を決めるゴールの日から逆算すると、いつ動き始めるべきかが自然と見えてきます。
貯金と残りローンで方針を決める上の判定表を参考に。迷ったら「売り先行」が安心です。
少なくとも1年前から動き始める余裕のあるスケジュールが、失敗を防ぐ最大のコツです。
失敗・後悔が気になって踏み出せない方
買い替えでよくある失敗には、ほぼすべてに「事前に防げた理由」があります。4つのパターンを知っておきましょう。
⚠️ よくある失敗パターンと、その対策
失敗① 「売却価格を高く見込みすぎた」
想定より安くしか売れず、新居の資金が足りなくなった
✅ 対策：複数社で査定を受け、最低ラインの価格で資金計画を立てる
失敗② 「諸費用を忘れていた」
仲介手数料・登記費用・引越し代などで数百万円の予算オーバー
✅ 対策：売値の5%＋買値の10%を諸費用として別途用意しておく
失敗③ 「焦って安く売ってしまった」
ローン負担が重なって売り急ぎ、相場より数百万円安く売却
✅ 対策：売り先行を選ぶか、十分な貯金を確認してから買い先行へ
失敗④ 「税金の特例を使い損ねた」
3,000万円控除を知らなかった。売ってからでは遅い場合も
✅ 対策：売る前に必ずFPに相談。数十〜数百万円の節税になる場合があります
✅ この不安を解消する3ステップ
上の4パターンを知っておく知っているだけで、大半の失敗は事前に防げます。
複数社に査定を依頼する1社だけに頼らず、2〜3社の意見を聞くことで「適正な価格」がわかります。
FPという「第三者の目」を活用する不動産会社とは別に、お金の専門家の意見を聞くことで偏った提案に気づけます。
はじめての買い替えで、全体像がわからない方
順番通りに進めれば大丈夫です。まず「3つのことを知る」だけで十分です。
🗺️ 買い替えの全体像（ロードマップ）
まずFPに相談（無料・30分〜）
今の家の売値の目安・新居の予算・売り先行か買い先行かを整理
今の家の査定を受ける（2〜3社）
売値がわかれば、新居の予算が確定する。ここで初めて具体的に動ける
売却活動 or 物件探し（方針に沿って）
売り先行なら売却から、買い先行なら購入から。担当者と一緒に進める
契約・引越し・新生活スタート
翌年2〜3月に確定申告（税金の特例を使う場合）を忘れずに
✅ この不安を解消する3ステップ
「気になること」をメモしてみる「売値が知りたい」「ローンが心配」など、思いつくままに書き出すだけで頭が整理されます。
まずLINEで気軽に相談する何もわからない状態でもOKです。一緒に整理しましょう。
ガイド記事①②③を順番に読む3本読み終えた頃には、全体の流れが自然と頭に入ります。
「どこに相談すればいいかわからない」「専門用語が多くて怖い」
そんな方でも大丈夫です。わかりやすい言葉で、一から丁寧にお話しします。
町田・相模原在住40年。売る気がなくても、まだ考え中でも、お気軽にどうぞ。
FPマイスターホーム 代表
細井 誠（宅地建物取引士・AFP）
💡 FPからのワンポイント
買い替えの不安は「知らないから怖い」ことがほとんどです。全体像さえわかれば、次の一歩は必ず見えてきます。「何もわからない」という状態でご連絡いただいて大丈夫です。一緒に整理しましょう。
詳しくは、お気軽にご相談ください。町田・相模原在住40年・FP×宅建士が親身にお答えします。