不動産コラム
2025年12月12日
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「住宅ローン控除って、実際いくら戻ってくるの？」
「最大400万円って聞いたけど、本当にそんなに戻る？」
結論からお伝えすると、住宅ローン控除で戻ってくる金額は「年収」と「借入額」によって大きく変わります。最大控除額をもらえる人はごく一部で、多くの方は「思ったより少ない」と感じることも。
この記事では、町田市・相模原市エリアで住宅購入を検討している方に向けて、年収別・借入額別のリアルなシミュレーションをFPの視点で解説します。
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合に、所得税や住民税が安くなる制度です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 控除の仕組み | 年末のローン残高の0.7%が所得税・住民税から控除 |
| 控除期間 | 新築：最長13年、中古：最長10年 |
| 控除方法 | 確定申告（1年目）、年末調整（2年目以降） |
| 対象 | 本人が住むための住宅（投資用は対象外） |
よく混同されますが、住宅ローン控除は「払った税金が戻ってくる」仕組みです。
| 用語 | 意味 |
|---|---|
| 控除 | 税金を計算するときに差し引くこと |
| 還付 | 払いすぎた税金が戻ってくること |
⚠️ 重要なポイント
住宅ローン控除は「払った税金以上には戻らない」という点に注意が必要です。年収が低い方や、所得税・住民税が少ない方は、控除枠を使い切れないことがあります。
2025年に入居する場合の住宅ローン控除の内容をまとめます。
控除額 ＝ 年末ローン残高 × 0.7%
※ただし、借入限度額・控除限度額あり
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 控除期間 | 最大控除額（13年間） |
|---|---|---|---|
| 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅 | 4,500万円 | 13年 | 約409万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 13年 | 約318万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 13年 | 約273万円 |
| その他の新築住宅 | 0円（対象外） | — | — |
| 中古住宅（認定住宅等） | 3,000万円 | 10年 | 約210万円 |
| 中古住宅（その他） | 2,000万円 | 10年 | 約140万円 |
※2024年以降、省エネ基準を満たさない新築住宅は原則対象外になりました。
19歳未満の子どもがいる世帯、または夫婦のどちらかが40歳未満の世帯は、借入限度額が上乗せされます。
| 住宅の種類 | 一般 | 子育て・若者夫婦 |
|---|---|---|
| 認定長期優良住宅等 | 4,500万円 | 5,000万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 4,000万円 |
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 所得制限 | 合計所得金額2,000万円以下 |
| 床面積 | 50㎡以上（一部40㎡以上も可） |
| ローン期間 | 10年以上 |
| 居住要件 | 取得後6ヶ月以内に入居し、継続して居住 |
| 中古住宅の築年数 | 1982年以降に建築（新耐震基準） |
「控除額の計算はわかったけど、実際いくら戻るの？」という疑問にお答えします。
実際に戻ってくる金額は、あなたが払っている所得税・住民税の金額が上限です。
| 項目 | 条件 |
|---|---|
| 借入額 | 3,500万円 |
| 金利 | 0.5%（変動） |
| 返済期間 | 35年 |
| 住宅タイプ | ZEH水準省エネ住宅（借入限度額3,500万円） |
| 家族構成 | 夫婦＋子ども1人 |
| 年収 | 所得税（年額） | 住民税（年額） | 控除可能額 | 実際の還付額 |
|---|---|---|---|---|
| 400万円 | 約8.5万円 | 約17.5万円 | 24.5万円 | 約18万円 |
| 500万円 | 約14万円 | 約24万円 | 24.5万円 | 約23.7万円 |
| 600万円 | 約20万円 | 約30万円 | 24.5万円 | 約24.5万円（満額） |
| 700万円 | 約31万円 | 約37万円 | 24.5万円 | 約24.5万円（満額） |
| 800万円 | 約47万円 | 約45万円 | 24.5万円 | 約24.5万円（満額） |
※住民税からの控除は最大9.75万円（課税所得×5%、上限）まで。
※年収400万円の場合、控除枠を使い切れず約6.5万円が「もったいない」状態に。
⚠️ FPからの注意
年収500万円以下の方は、控除枠を使い切れないケースが多いです。「最大〇〇万円控除」という数字に惑わされず、自分の年収でいくら戻るかをシミュレーションすることが大切です。
借入額によって、13年間でトータルいくら戻ってくるのかをシミュレーションします。
| 項目 | 条件 |
|---|---|
| 年収 | 600万円（控除枠を使い切れる） |
| 金利 | 0.5%（変動） |
| 返済期間 | 35年 |
| 住宅タイプ | ZEH水準省エネ住宅（借入限度額3,500万円） |
| 借入額 | 1年目控除額 | 13年目控除額 | 13年間の控除総額 |
|---|---|---|---|
| 2,500万円 | 約17.5万円 | 約12.5万円 | 約196万円 |
| 3,000万円 | 約21万円 | 約15万円 | 約235万円 |
| 3,500万円 | 約24.5万円 | 約17.5万円 | 約273万円 |
| 4,000万円 | 約24.5万円※ | 約17.5万円※ | 約273万円※ |
| 4,500万円 | 約24.5万円※ | 約17.5万円※ | 約273万円※ |
※借入限度額3,500万円を超える部分は控除対象外。子育て世帯の場合は限度額が4,500万円に引き上げ。
💡 ポイント
借入額が3,500万円を超えても、控除額は増えません（ZEH水準の場合）。控除のために借入額を増やすのは本末転倒です。返済計画を優先しましょう。
| 借入額 | 10年間の控除総額 | 備考 |
|---|---|---|
| 2,000万円 | 約140万円 | 借入限度額（その他の中古） |
| 2,500万円 | 約140万円 | 限度額超過分は対象外 |
| 3,000万円 | 約210万円 | 認定住宅等の場合 |
2024年以降、省エネ基準を満たさない新築住宅は控除対象外になりました。
| 住宅タイプ | 借入限度額 | 選ぶメリット |
|---|---|---|
| 一般的な新築 | 0円（対象外） | — |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 控除を受けられる |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 控除額が増える＋光熱費削減 |
| 認定長期優良住宅 | 4,500万円 | 控除額最大＋資産価値維持 |
共働き夫婦の場合、ペアローンを組むことで、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられます。
| パターン | 控除を受ける人 | 控除額 |
|---|---|---|
| 夫のみで借入（3,500万円） | 夫のみ | 最大約273万円 |
| ペアローン（夫2,500万円＋妻1,000万円） | 夫＋妻 | 最大約273万円 |
総額は同じですが、年収が低い方の控除枠を使い切りやすくなるメリットがあります。
⚠️ ペアローンの注意点
控除のためだけにペアローンを選ぶのはおすすめしません。
住宅ローン控除とふるさと納税は併用可能ですが、控除の順番に注意が必要です。
| 控除の順番 | 内容 |
|---|---|
| 1. 所得控除 | ふるさと納税（寄附金控除） |
| 2. 税額控除 | 住宅ローン控除 |
ふるさと納税で所得税が減ると、住宅ローン控除で控除しきれない場合があります。住宅ローン控除を受ける年は、ふるさと納税の上限額が下がることを覚えておきましょう。
町田市・相模原市エリアの物件価格帯から、実際の控除額の目安をシミュレーションします。
| エリア | 中古マンション | 中古戸建て | 新築戸建て |
|---|---|---|---|
| 町田駅周辺 | 3,000〜4,500万円 | 3,500〜5,000万円 | 4,500〜6,000万円 |
| 相模大野 | 2,500〜4,000万円 | 3,000〜4,500万円 | 4,000〜5,500万円 |
| 橋本 | 2,500〜4,000万円 | 3,000〜4,500万円 | 4,000〜5,500万円 |
| 鶴川・成瀬 | 2,000〜3,500万円 | 2,500〜4,000万円 | 3,500〜5,000万円 |
| パターン | 物件価格 | 借入額 | 13年間の控除総額（目安） |
|---|---|---|---|
| 中古マンション（相模原） | 3,000万円 | 2,800万円 | 約140万円（10年） |
| 中古戸建て（町田） | 3,500万円 | 3,200万円 | 約140万円（10年） |
| 新築戸建て・省エネ（相模原） | 4,500万円 | 4,000万円 | 約273万円（13年） |
| 新築戸建て・ZEH（町田） | 5,000万円 | 4,500万円 | 約318万円（13年）※ |
※子育て世帯の場合、借入限度額4,500万円まで適用。
💡 町田・相模原エリアの特徴
このエリアは3,000〜4,500万円の物件が多く、住宅ローン控除の借入限度額（3,500万円）にちょうど収まるケースが多いです。控除をフルに活用しやすいエリアといえます。
A. 1年目は確定申告、2年目以降は年末調整で申請します。
| 年目 | 申請方法 | 必要書類 |
|---|---|---|
| 1年目 | 確定申告 | 登記事項証明書、売買契約書、住民票、源泉徴収票など |
| 2年目以降 | 年末調整 | 住宅借入金等特別控除証明書、残高証明書 |
A. はい、減ります。 繰上返済でローン残高が減ると、控除額（残高×0.7%）も減ります。控除期間中は、繰上返済のタイミングを慎重に検討しましょう。
A. 本人が住まなくなると、原則として控除は受けられなくなります。 ただし、単身赴任で家族が住み続ける場合は継続可能です。転勤から戻った場合は、残りの期間の控除を受けられます。
A. 条件を満たせば継続できます。 借り換え後のローン期間が10年以上あること、借り換え後の借入額が当初の残高以下であることなどが条件です。
A. 受けられます。 ただし、1982年以降に建築された住宅（新耐震基準）であることが条件です。借入限度額は新築より低く、控除期間も10年になります。
町田市・相模原市エリアで不動産仲介とFP相談を行ってきた経験から、住宅ローン控除について大切なことをお伝えします。
「最大400万円控除！」という宣伝を見て、その金額がもらえると思い込む方がいます。しかし、実際に戻ってくる金額は、あなたの年収と借入額次第。年収500万円以下の方は、控除枠を使い切れないケースが多いです。
「控除を受けるために頭金を減らして借入額を増やす」という方がいますが、これは本末転倒です。控除で戻ってくる金額より、金利で払う利息の方が多くなることもあります。
住宅ローン控除は、住宅購入を後押しする制度であって、「得する」ための制度ではありません。「返せる額で借りる」が大前提。控除があるからといって、無理な借入はしないようにしましょう。
住宅ローン控除の制度は、過去に何度も変更されています。今の制度が13年間続く保証はありません。控除額をあてにした返済計画は危険です。
FPの本音
住宅ローン控除は確かにお得な制度ですが、「控除があるから家を買う」という考え方は危険です。まずは「返せる額」で予算を決めて、控除は「もらえたらラッキー」くらいに考えましょう。FPとして、控除額より将来の家計全体を見据えた資金計画をおすすめします。
| 年収 | 借入額3,500万円の場合の年間控除額（目安） |
|---|---|
| 400万円 | 約18万円（控除枠を使い切れない） |
| 500万円 | 約24万円（ほぼ満額） |
| 600万円以上 | 約24.5万円（満額） |
FPマイスターホームでは、FP（ファイナンシャルプランナー）×宅建士の視点から、あなたの年収・借入額に合わせたリアルな控除額シミュレーションを行います。
「自分の場合、いくら戻ってくる？」「控除を最大限に活用するには？」など、お気軽にご相談ください。
🙌 住宅ローン控除だけでなく、将来の家計全体を見据えた資金計画をご提案します。
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