不動産コラム
2025年12月12日
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「フラット35って聞いたことあるけど、実際どうなの？」
「変動金利より金利が高いけど、使うメリットはある？」
結論からお伝えすると、フラット35は「金利上昇リスクを避けたい方」「自営業・転職直後の方」にとって、非常に心強い選択肢です。
この記事では、町田市・相模原市エリアでフラット35を検討している方に向けて、メリット・デメリット、利用条件、おすすめの金融機関までFPの視点で解説します。
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する住宅ローンです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 金利タイプ | 全期間固定金利 |
| 借入期間 | 最長35年 |
| 借入額 | 100万円〜8,000万円 |
| 融資率 | 物件価格の最大100%（頭金なしも可） |
| 保証料 | 不要 |
| 繰上返済手数料 | 無料 |
最大の特徴は、借入時から完済まで金利が変わらないこと。毎月の返済額がずっと一定なので、将来の家計が見通しやすくなります。
| 種類 | 内容 | 金利優遇 |
|---|---|---|
| フラット35 | 基本タイプ | なし |
| フラット35S | 省エネ・耐震性に優れた住宅 | 当初5年or10年、金利▲0.25% |
| フラット35リノベ | 中古住宅+リフォーム | 当初5年or10年、金利▲0.5% |
| フラット35子育てプラス | 子育て世帯・若者夫婦世帯向け | 当初5年、金利▲0.25%〜 |
💡 ポイント
町田市・相模原市エリアで中古住宅を購入してリフォームする場合、フラット35リノベを使えば金利が大幅に下がります。省エネ住宅ならフラット35Sも要チェックです。
フラット35最大のメリットは、全期間固定金利であること。
| 金利タイプ | 金利上昇時の影響 |
|---|---|
| 変動金利 | 返済額が増える（金利1%上昇で月約1.5万円増） |
| フラット35 | 返済額は変わらない |
35年間、返済額が変わらないので、教育費や老後資金の計画が立てやすいのが大きなメリットです。
フラット35は、銀行の住宅ローンに比べて審査基準が緩やかです。
| 項目 | 銀行ローン | フラット35 |
|---|---|---|
| 勤続年数 | 2〜3年以上が目安 | 制限なし（転職直後でもOK） |
| 雇用形態 | 正社員が有利 | 自営業・契約社員もOK |
| 年収 | 400万円以上が有利 | 返済比率を満たせばOK |
こんな方におすすめ
銀行の住宅ローンでは、借入額の約2%の保証料がかかることが多いですが、フラット35は保証料が不要です。
| 借入額3,500万円の場合 | 金額 |
|---|---|
| 銀行ローン（保証料あり） | 約70万円 |
| フラット35 | 0円 |
フラット35は、繰上返済の手数料が無料です。余裕ができたときに少しずつ繰上返済して、総支払額を減らすことができます。
※インターネットからの繰上返済は10万円以上から可能です。
フラット35は、団体信用生命保険（団信）への加入が任意です。健康上の理由で団信に入れない方でも、住宅ローンを借りられる可能性があります。
フラット35の金利は、変動金利と比べると約1.5%ほど高いです。
| 金利タイプ | 金利（2025年12月目安） |
|---|---|
| 変動金利（ネット銀行） | 0.3〜0.5% |
| フラット35 | 1.8〜2.0% |
金利差が大きいため、月々の返済額・総返済額はフラット35の方が多くなります。
フラット35を利用するには、物件が住宅金融支援機構の技術基準を満たしている必要があります。
| 項目 | 基準 |
|---|---|
| 床面積 | 戸建て：70㎡以上、マンション：30㎡以上 |
| 接道 | 原則、幅員4m以上の道路に2m以上接する |
| 耐火構造 | 建築基準法に適合 |
| 検査 | 適合証明書の取得が必要 |
中古住宅の場合、適合証明書の取得に費用（数万円）と時間がかかります。
銀行の住宅ローンでは団信が金利に含まれていますが、フラット35は団信が任意加入です。
| 団信タイプ | 金利上乗せ |
|---|---|
| 新機構団信（一般） | +0.2% |
| 新機構団信（デュエット・夫婦連生） | +0.38% |
| 3大疾病保障付 | +0.44% |
| 団信なし | ▲0.2% |
団信に加入すると、表示金利より約0.2%高くなります。
フラット35は、物件の適合検査などがあるため、銀行ローンより融資実行まで時間がかかることがあります。余裕を持ったスケジュールで進めましょう。
| 項目 | 条件 |
|---|---|
| 年齢 | 申込時70歳未満 |
| 国籍 | 日本国籍または永住許可 |
| 返済比率 | 年収400万円未満：30%以下 年収400万円以上：35%以下 |
| 資金使途 | 本人または親族が住む住宅 |
| 項目 | 一戸建て | マンション |
|---|---|---|
| 床面積 | 70㎡以上 | 30㎡以上 |
| 接道義務 | 幅4m以上の道路に2m以上接する | — |
| 適合証明 | 必要（検査機関による検査） | |
⚠️ 注意
中古物件の場合、築年数や物件の状態によっては適合証明書が取得できないことがあります。フラット35を検討している場合は、物件探しの段階で不動産会社に相談しましょう。
フラット35は、住宅金融支援機構と提携している金融機関で申し込みます。金融機関によって金利や事務手数料が異なります。
| 金融機関 | 金利（団信あり） | 事務手数料 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| ARUHI | 1.85% | 借入額の2.2% | フラット35取扱件数No.1、審査が早い |
| 住信SBIネット銀行 | 1.85% | 借入額の2.2% | 全疾病保障が無料付帯 |
| 楽天銀行 | 1.85% | 借入額の1.1% | 事務手数料が安い |
| イオン銀行 | 1.85% | 借入額の1.87% | イオンでの買い物5%OFF、店舗で対面相談可能 |
| 横浜銀行 | 1.85% | 33,000円〜 | 地元で対面相談、相模原市に強い |
| きらぼし銀行 | 1.85% | 要確認 | 町田市に強い、対面相談 |
※金利は2025年12月時点の目安（融資率9割以下、返済期間21〜35年の場合）。最新情報は各金融機関でご確認ください。
💡 金融機関選びのポイント
フラット35の金利は金融機関によってほぼ同じですが、事務手数料に差があります。3,500万円借入の場合、手数料が1.1%と2.2%では約38万円の差になります。総コストで比較しましょう。
| 金融機関 | 店舗 |
|---|---|
| ARUHI | 町田店（町田駅徒歩3分） |
| イオン銀行 | イオンモール相模原店、その他イオン店舗内 |
| 横浜銀行 | 相模原支店、相模大野支店、橋本支店など |
| きらぼし銀行 | 町田支店、町田中央支店など |
対面相談を希望するなら
「ネットでの手続きは不安」という方は、ARUHI町田店やイオン銀行がおすすめ。フラット35専門のスタッフに対面で相談できます。特にイオン銀行は、ネット銀行でありながらイオンモール内の店舗で直接相談できるのが強みです。
町田市・相模原市エリアで多い3,500万円の物件を購入する場合、変動金利とフラット35でどれくらい差が出るのか比較します。
| 項目 | 条件 |
|---|---|
| 借入額 | 3,500万円 |
| 返済期間 | 35年 |
| 返済方法 | 元利均等返済 |
| 項目 | 変動金利 | フラット35 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 金利 | 0.4% | 1.85%（団信込） | — |
| 月々返済額 | 89,243円 | 113,236円 | +23,993円 |
| 総返済額 | 約3,748万円 | 約4,756万円 | +約1,008万円 |
| 事務手数料 | 77万円 | 77万円 | 0円 |
| 保証料 | 0円 | 0円 | 0円 |
| 総支払額 | 約3,825万円 | 約4,833万円 | +約1,008万円 |
※変動金利が35年間変わらないと仮定した場合の概算です。
「変動金利が将来上昇したら？」というシミュレーションも見てみましょう。
| シナリオ | 変動金利の総返済額 | フラット35との差 |
|---|---|---|
| 金利ずっと0.4% | 約3,748万円 | 変動が約1,008万円お得 |
| 10年後に1.0%に上昇 | 約4,050万円 | 変動が約700万円お得 |
| 10年後に2.0%に上昇 | 約4,500万円 | 変動が約250万円お得 |
| 10年後に3.0%に上昇 | 約5,000万円 | フラット35が約170万円お得 |
⚠️ FPからの注意
変動金利は「金利が上がらなければ」お得ですが、将来の金利は誰にも予測できません。「金利上昇リスクを取れるか」を考えて選びましょう。
2つ以上当てはまる方 → フラット35を検討する価値あり
2つ以上当てはまる方 → 変動金利の方が合っているかも
町田市・相模原市エリアで不動産仲介とFP相談を行ってきた経験から、フラット35選びで大切なことをお伝えします。
変動金利とフラット35、どちらが「お得」かは35年後にならないとわかりません。大切なのは、金利上昇リスクを取れるかどうか。「月々の返済が増えたら困る」という方は、フラット35の安心感を選ぶ価値があります。
自営業の方、転職直後の方は、銀行ローンで審査落ちしてから慌ててフラット35を探すケースが多いです。最初からフラット35を選択肢に入れておくと、スムーズに進められます。
省エネ性能の高い住宅ならフラット35S、中古＋リフォームならフラット35リノベで金利優遇を受けられます。物件選びの段階で、優遇が使えるかどうかを確認しましょう。
フラット35の金利は金融機関でほぼ同じ。差が出るのは事務手数料です。3,500万円借入なら、手数料1.1%と2.2%で約38万円の差。総コストで比較しましょう。
FPの本音
正直なところ、「絶対に変動金利がいい」「絶対にフラット35がいい」ということはありません。あなたの収入、家族構成、将来の計画によって、最適な選択は変わります。迷ったら、FPに相談して一緒に考えましょう。
| こんな方に | おすすめ |
|---|---|
| 金利上昇リスクを避けたい | フラット35 |
| 自営業・転職直後 | フラット35 |
| 総返済額を抑えたい | 変動金利 |
| 月々の返済を抑えたい | 変動金利 |
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「審査に通るか不安」「変動金利とどちらがいいかわからない」という方、まずはお気軽にご相談ください。
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