【町田・相模原】売却時の税金｜3,000万円控除の使い方

💡 ポイント

売却時の税金で最も大きいのは「譲渡所得税」です。ただし、3,000万円特別控除を使えば、多くの場合は税金がゼロまたは少額で済みます。相模原市・町田市エリアの一般的な住宅であれば、9割以上の方が税金ゼロで売却できています（当社実績）。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

⚠️ 所有期間の判定は「売却した年の1月1日時点」

所有期間5年超かどうかは、売却した年の1月1日時点で判定します。例えば、2020年4月に購入した物件を2025年5月に売却した場合、実際には5年1ヶ月経過していますが、2025年1月1日時点では4年8ヶ月のため「短期譲渡」となります。

短期と長期では税率が約2倍違います。売却時期を数ヶ月遅らせるだけで数百万円の節税になることも。

課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 − 3,000万円（特別控除）

つまり、譲渡所得が3,000万円以下なら税金はゼロになります。

💡 相模原市・町田市エリアでは

相模原市・町田市エリアの一般的な住宅の場合、3,000万円以上の売却益が出ることは稀です。当社で20年間お手伝いしてきた売却案件のうち、約9割の方がこの特例を使って税金ゼロで売却できています。

⚠️ 住宅ローン控除との併用に注意

3,000万円特別控除を使った年から3年間は住宅ローン控除が使えません。買い替えで新しい家を購入する場合、どちらの控除を使うかシミュレーションが必要です。この判断は複雑なため、FPや税理士への相談をおすすめします。

💡 町田市・相模原市エリアでは

町田市・相模原市エリアでは、長年住んだマイホームを売却するケースが多く、「3,000万円控除 + 10年超軽減税率」の併用が使えることが多いです。当社のお客様でも、この組み合わせで大幅に税金を抑えられた方が多数いらっしゃいます。

⚠️ 確定申告を忘れると特例が使えない

3,000万円特別控除は申告しなければ適用されません。「税金がゼロだから申告不要」と思い込んで申告しないと、後から税金を請求される可能性があります。必ず確定申告を行いましょう。

💡 FPからのアドバイス：書類は早めに準備

確定申告の時期（2〜3月）は税務署が大変混み合います。必要書類は売却完了後すぐに整理・保管しておくことをおすすめします。特に購入時の契約書は、紛失していると税金計算に大きく影響するため、早めに探しておきましょう。

📍 相模原市・町田市エリアでは

相模原市・町田市エリアの一般的な住宅の場合、ケース1・2のように税金がゼロになることが多いです。ただし、相模大野駅や町田駅の駅近物件、広い土地の場合はケース3のように税金が発生することもあります。

📋 事例：購入時契約書を探して約150万円の節税

町田市鶴川のT様（60代）は、30年前に購入した実家を売却。当初、契約書が見つからず「取得費5%」で計算すると約200万円の税金がかかる計算でした。

当社のアドバイスで、購入時の銀行に問い合わせたところ、融資記録から購入価格が判明。実際の取得費で計算し直した結果、譲渡所得が3,000万円以下となり税金ゼロで売却できました。

📋 事例：売却時期を3ヶ月遅らせて約180万円の節税

相模原市南区のK様（50代）は、2020年10月に購入したマンションを2025年に売却予定でした。当初、2025年夏に売却する予定でしたが、所有期間の判定は1月1日時点のため、2025年中に売却すると「短期譲渡（税率39.63%）」になることが判明。

売却を2026年1月以降にずらすことで「長期譲渡（税率20.315%）」が適用され、約180万円の節税に成功しました。

💡 FPだからできるアドバイス

不動産の税金対策は、「不動産」と「税金」の両方の知識が必要です。一般的な不動産会社は税金の詳細なアドバイスが難しく、税理士は不動産市況がわからないことが多いです。

FPマイスターホームでは、FP（お金の専門家）×宅建士（不動産の専門家）の両方の視点から、売却のタイミング、税金対策、売却後の資金計画までトータルでアドバイスいたします。

💡 FPからのアドバイス

どちらが得かは、売却益の金額と新居の住宅ローン借入額によって変わります。一般的には：

• 売却益が少なく、新居のローン額が大きい → 住宅ローン控除が有利
• 売却益が大きい → 3,000万円控除が有利

複雑な計算が必要なため、売却前にFPや税理士に相談することをおすすめします。FPマイスターホームでは、税金も含めた資金計画のご相談を承っています。

1. マイホーム売却には「3,000万円特別控除」が使える。条件を確認しよう
2. 譲渡所得3,000万円以下なら税金はゼロ。町田・相模原エリアでは約9割が該当
3. 所有期間5年超・10年超で税率が下がる。売却時期の調整で大きな節税に
4. 確定申告は必須。必要書類を早めに準備しよう
5. 買い替え時は住宅ローン控除との比較が必要。FPに相談を