【保存版】中古マンションの選び方｜築年数・管理状態・修繕積立金の見極め方をFPが徹底解説

💡 在住40年のFPの視点

中古マンション最大のメリットは「実物を見て買える」こと。新築は図面とモデルルームだけで判断しますが、中古なら日当たり、騒音、管理状態、住民の雰囲気まで確認できます。「見える安心」は大きな価値です。

⚠️ 旧耐震基準の物件は要注意

1981年5月以前に建築確認を受けた物件は「旧耐震基準」です。

• 耐震診断・耐震補強がされているか確認
• 住宅ローン控除が受けられない場合あり
• 融資を受けにくい・融資期間が短い
• 売却時に買い手が見つかりにくい

旧耐震でも耐震診断で「適合」となれば住宅ローン控除が受けられる場合があります。

💡 在住40年のFPの視点

私がおすすめするのは「築15〜25年」の物件です。1回目の大規模修繕が済んでいて管理状態が見えやすく、価格も手頃。リノベーションすれば新築同様に住めます。「築古＝ダメ」ではありません。管理状態さえ良ければ、築30年でも快適に暮らせます。

💡 在住40年のFPの視点

内見時に私が必ず見るのは「ゴミ置き場」と「掲示板」です。ゴミ置き場が汚いマンションは、住民のモラルや管理組合の機能に問題があることが多い。掲示板に苦情や注意喚起が多いのも要注意サインです。

⚠️ 「修繕積立金が安い」は要注意

修繕積立金が安いのは一見魅力的ですが、将来の値上げや一時金徴収の可能性があります。

• ガイドラインより大幅に安い→将来値上がり必至
• 積立残高が少ない→大規模修繕時に一時金（数十万〜100万円以上）
• 段階増額方式→5〜10年ごとに値上げ

「今の金額」だけでなく「将来の見通し」を確認してください。

💡 在住40年のFPの視点

購入を検討しているマンションが大規模修繕の直前の場合、購入後すぐに工事が始まり、一時金を払う可能性があります。逆に、大規模修繕の直後なら、しばらくは大きな出費がありません。「次の大規模修繕はいつか」を必ず確認してください。

💡 在住40年のFPの視点

総会議事録は必ず確認してください。「管理費の値上げが否決された」「修繕積立金が不足している」「特定の住民とのトラブル」など、マンションの問題点が記載されていることがあります。

💡 在住40年のFPの視点

中古マンションは「物件価格＋リフォーム費用」で総額を考えてください。安く買えても、水回りの交換で200〜300万円かかることも。私は内見時に「この設備はあと何年使えそうか」を必ずチェックします。

在住40年のFPの本音

中古マンションは「お宝物件」と「ハズレ物件」の差が大きいです。管理が良く、立地も良い中古マンションは、新築よりもコスパが高いことも。逆に、管理が悪い物件を買うと、後悔することになります。

大切なのは、「見えない部分」をしっかり確認すること。重要事項調査報告書、長期修繕計画、総会議事録…これらの書類を読み解くのは、素人には難しいかもしれません。

中古マンション選びに迷っている方は、ぜひご相談ください。プロの目で、「買って良いマンション」かどうかを判断します。

1. 「築年数」より「管理状態」を重視。管理が良ければ築30年でも安心。
2. 修繕積立金は「適正額」で「計画的」に積み立てているかを確認。
3. 重要事項調査報告書・総会議事録で「見えない問題」をチェック。
4. 共用部分は変えられない。エントランス、ゴミ置き場、外壁を重視。
5. 物件価格＋リフォーム費用の「総額」で判断する。