不動産コラム
2025年12月12日
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「年収400万円でも家は買える？」
「無理のない予算ってどのくらい？」
結論からお伝えすると、年収400万円でもマイホーム購入は十分に可能です。ただし、「借りられる額」と「返せる額」は違います。
この記事では、町田市・相模原市エリアで年収400万円の方が無理なく買える物件価格と、実際に購入できる物件タイプをFPの視点で解説します。
住宅ローンを考えるとき、まず理解しておきたいのが「借りられる額」と「返せる額」の違いです。
| 考え方 | 金額の目安 | 特徴 |
|---|---|---|
| 借りられる額 | 年収の7〜8倍 | 銀行が貸してくれる上限 |
| 返せる額 | 年収の5倍以内 | 無理なく返済できる金額 |
| 考え方 | 計算 | 借入額の目安 |
|---|---|---|
| 借りられる額（年収の7倍） | 400万円 × 7 | 2,800万円 |
| 返せる額（年収の5倍） | 400万円 × 5 | 2,000万円 |
⚠️ FPからの警告
銀行は年収の7〜8倍まで貸してくれることもありますが、それは「返せる」という意味ではありません。年収400万円で2,800万円借りると、毎月の返済が家計を圧迫し、生活が苦しくなるケースが多いです。
住宅ローンの返済額は、年収の25%以内に抑えるのが安心の目安です。
| 返済比率 | 年収400万円の場合 | 生活への影響 |
|---|---|---|
| 20% | 月6.7万円 | ◎ 余裕あり |
| 25%（推奨） | 月8.3万円 | ○ 無理なく返済可能 |
| 30% | 月10万円 | △ やや厳しい |
| 35% | 月11.7万円 | ✕ 生活が苦しくなる |
年収400万円の方が、月々の返済額を8万円以内に抑えた場合のシミュレーションです。
| 項目 | 条件 |
|---|---|
| 年収 | 400万円（手取り約320万円） |
| 返済期間 | 35年 |
| 返済方法 | 元利均等返済 |
| ボーナス返済 | なし |
| 金利 | 借入額 | 月々返済額 | 総返済額 |
|---|---|---|---|
| 変動0.5% | 2,500万円 | 64,896円 | 約2,726万円 |
| 変動0.5% | 2,000万円 | 51,917円 | 約2,181万円 |
| 固定1.5% | 2,500万円 | 76,546円 | 約3,215万円 |
| 固定1.5% | 2,000万円 | 61,236円 | 約2,572万円 |
| フラット35（1.85%） | 2,500万円 | 80,883円 | 約3,397万円 |
| フラット35（1.85%） | 2,000万円 | 64,706円 | 約2,718万円 |
💡 FPのおすすめ
年収400万円の方は、借入額2,000〜2,500万円が無理のない範囲です。変動金利なら月々5〜6.5万円、フラット35でも月々6.5〜8万円程度に収まります。
年収400万円（手取り月約26.7万円）で、借入額2,000万円の場合の家計イメージです。
| 支出項目 | 金額 |
|---|---|
| 住宅ローン返済 | 5.2万円 |
| 管理費・修繕積立金（マンションの場合） | 2.5万円 |
| 固定資産税（月割り） | 0.8万円 |
| 住居費合計 | 8.5万円 |
| 食費 | 4万円 |
| 光熱費・通信費 | 2万円 |
| 保険料 | 1.5万円 |
| 交通費 | 1万円 |
| その他生活費 | 3万円 |
| 支出合計 | 20万円 |
| 貯蓄可能額 | 6.7万円 |
※単身または夫婦のみの場合。お子さんがいる場合は、教育費・養育費を考慮する必要があります。
借入額から逆算すると、年収400万円で無理なく買える物件価格の目安は以下のとおりです。
| 頭金 | 借入額 | 物件価格の目安 |
|---|---|---|
| 0円（フルローン） | 2,000〜2,500万円 | 2,000〜2,500万円 |
| 200万円 | 2,000〜2,500万円 | 2,200〜2,700万円 |
| 500万円 | 2,000〜2,500万円 | 2,500〜3,000万円 |
| 物件タイプ | 価格帯 | 年収400万円での購入 |
|---|---|---|
| 中古マンション | 1,500〜3,000万円 | ◎ 購入しやすい |
| 中古戸建て | 2,000〜3,500万円 | ○ エリアを選べば可能 |
| 新築マンション | 3,500〜5,000万円 | △ 頭金が多ければ可能 |
| 新築戸建て | 3,500〜5,500万円 | △ 郊外エリアなら可能 |
💡 FPのおすすめ
年収400万円の方には、中古マンションまたは中古戸建てがおすすめです。新築にこだわらなければ、同じ予算で広い物件や好立地を選べます。
町田市・相模原市エリアで、年収400万円の方が実際に購入できる物件をご紹介します。
| エリア | 中古マンション | 中古戸建て | 年収400万円での購入 |
|---|---|---|---|
| 町田駅周辺 | 2,500〜4,000万円 | 3,000〜4,500万円 | △ 築古マンションなら可能 |
| 相模大野 | 2,000〜3,500万円 | 2,500〜4,000万円 | ○ 築15年以上なら狙える |
| 橋本 | 2,000〜3,500万円 | 2,500〜4,000万円 | ○ 駅徒歩15分以上なら可能 |
| 鶴川・成瀬 | 1,500〜2,800万円 | 2,000〜3,500万円 | ◎ 購入しやすい |
| 相模原市緑区（橋本以外） | 1,200〜2,500万円 | 1,800〜3,000万円 | ◎ 選択肢が多い |
| 物件タイプ | 価格 | エリア・条件 |
|---|---|---|
| 中古マンション | 1,980万円 | 相模大野駅徒歩15分、築25年、3LDK・65㎡ |
| 中古マンション | 2,280万円 | 橋本駅バス10分、築20年、3LDK・72㎡ |
| 中古マンション | 2,480万円 | 鶴川駅徒歩12分、築18年、3LDK・68㎡ |
| 中古戸建て | 2,380万円 | 相模原市緑区、築22年、4LDK・土地100㎡ |
| 中古戸建て | 2,680万円 | 成瀬駅徒歩18分、築15年、3LDK・土地90㎡ |
※価格は2025年12月時点の参考相場です。
💡 町田・相模原エリアの強み
このエリアは都心に比べて物件価格が手頃で、年収400万円でも選択肢が多いのが魅力です。特に鶴川・成瀬・相模原市緑区は、2,000万円台で広めの物件が見つかります。
| 狙い目 | 理由 |
|---|---|
| 駅徒歩15分以上 | 駅近より500〜1,000万円安いことも |
| 築20〜30年のマンション | 価格が落ち着いていてコスパ良好 |
| バス便エリア | 広い物件が手頃な価格で見つかる |
| リノベーション済み物件 | 築古でも室内は新築同様 |
物件価格とは別に、諸費用（物件価格の6〜10%）がかかります。
| 物件価格 | 諸費用の目安 |
|---|---|
| 2,000万円 | 120〜200万円 |
| 2,500万円 | 150〜250万円 |
諸費用分の現金は最低限用意しておきましょう。
マンションの場合、ローン返済以外に管理費・修繕積立金（月2〜4万円）がかかります。
| 費用 | 月額目安 |
|---|---|
| 管理費 | 1〜2万円 |
| 修繕積立金 | 1〜2万円 |
| 合計 | 2〜4万円 |
変動金利を選んだ場合、将来金利が上がると返済額が増えるリスクがあります。
| 借入額2,000万円の場合 | 月々返済額 |
|---|---|
| 金利0.5% | 51,917円 |
| 金利1.5%に上昇 | 61,236円（+9,319円） |
| 金利2.5%に上昇 | 71,499円（+19,582円） |
金利上昇に備えて、余裕を持った返済計画を立てましょう。
結婚、出産、転職など、将来のライフプランも考慮して予算を決めましょう。
中古物件は価格が安い代わりに、リフォームが必要になることも。
| リフォーム内容 | 費用目安 |
|---|---|
| 壁紙・床の張替え | 30〜80万円 |
| キッチン交換 | 50〜150万円 |
| 浴室交換 | 60〜120万円 |
| フルリノベーション | 300〜800万円 |
⚠️ FPからの注意
「安いから」と飛びついて、後からリフォーム費用がかさむケースも。物件価格＋リフォーム費用＋諸費用のトータルで予算を考えましょう。
年収400万円でも、以下のポイントを押さえれば住宅ローン審査に通りやすくなります。
銀行は返済比率（年収に対する返済額の割合）を重視します。25%以内なら審査に通りやすくなります。
| 年収400万円の場合 | 月々返済額 | 借入額の目安 |
|---|---|---|
| 返済比率25% | 8.3万円以内 | 約2,500万円以内 |
車のローン、カードローン、リボ払いなど他の借入があると審査に不利です。可能であれば、住宅ローン申込前に完済しましょう。
一般的に勤続2〜3年以上あると審査に有利です。転職直後の方は、フラット35を検討しましょう。
頭金があると、借入額が減って審査に通りやすくなります。物件価格の10〜20%が理想ですが、諸費用分だけでも用意しましょう。
銀行によって審査基準が異なります。2〜3行に事前審査を申し込んで、条件を比較しましょう。
| 金融機関 | 審査の傾向 |
|---|---|
| 都市銀行（メガバンク） | 厳しめ |
| 地方銀行（横浜銀行、きらぼし銀行） | 比較的柔軟 |
| ネット銀行 | 金利は低いが審査は厳しめ |
| フラット35 | 比較的緩やか |
FPマイスターホームでお手伝いした、年収400万円のお客様の事例をご紹介します。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 年収 | 420万円 |
| 物件 | 相模大野駅徒歩12分、築22年、2LDK・55㎡ |
| 物件価格 | 1,880万円 |
| 頭金 | 100万円 |
| 借入額 | 1,780万円 |
| 月々返済額 | 約4.6万円（変動0.5%） |
| 管理費等 | 約2.3万円 |
| 住居費合計 | 約6.9万円 |
ポイント：以前の家賃7.5万円より安くなり、「自分の家」という安心感も得られました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 世帯年収 | 400万円（夫のみ）※妻は専業主婦 |
| 物件 | 相模原市緑区、築18年、3LDK・土地95㎡ |
| 物件価格 | 2,280万円 |
| 頭金 | 300万円（親からの援助含む） |
| 借入額 | 1,980万円 |
| 月々返済額 | 約5.1万円（変動0.5%） |
| 固定資産税（月割り） | 約0.8万円 |
| 住居費合計 | 約5.9万円 |
ポイント：親からの援助で頭金を確保。戸建てなので管理費がかからず、住居費を抑えられました。
💡 成功のポイント
町田市・相模原市エリアで不動産仲介とFP相談を行ってきた経験から、年収400万円の方へのアドバイスをお伝えします。
「年収400万円じゃ無理」と諦める必要はありません。予算に合った物件を選べば、無理なくマイホームを持てます。町田・相模原エリアなら、2,000万円台で選択肢がたくさんあります。
銀行が貸してくれる金額と、無理なく返せる金額は違います。年収の5倍以内、返済比率25%以内を目安に、背伸びしない物件を選びましょう。
新築にこだわると、年収400万円では選択肢が限られます。中古物件なら、同じ予算で広い・駅近・築浅など、条件の良い物件を選べます。
家は一生の買い物ではありません。ライフスタイルが変われば、住み替えや売却という選択肢もあります。今の状況だけでなく、5年後、10年後のことも考えて判断しましょう。
FPの本音
年収400万円で家を買うのは、決して無謀ではありません。ただし、「みんなが買っているから」「低金利だから」という理由だけで買うのは危険です。あなたのライフプラン、将来の家計、リスクをしっかり考えた上で判断しましょう。迷ったら、FPに相談してください。
| 項目 | 年収400万円の目安 |
|---|---|
| 借入額 | 2,000〜2,500万円 |
| 物件価格（頭金なし） | 2,000〜2,500万円 |
| 月々返済額 | 5〜8万円 |
| おすすめ物件 | 中古マンション、中古戸建て |
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