物件探し
2026年10月10日
「同じ予算で、新築より広い家が買える」
「古いぶん安い。リフォームすれば十分住める」
築古の中古戸建ての購入には、知っておきたい注意点があります。惹かれる理由は、よく分かります。実際、条件が合えば、選択肢になります。
ただし、価格が安いことには理由があります。 そして、理由によっては、買った後で動かせない資産になることがあります。
先に結論を申し上げます。築古の中古戸建ては、「耐震」「再建築」「設備」の3つを、物件資料の段階で確かめてください。 内見より前、できれば問い合わせの段階です。この3つを先に確かめると、見に行くかどうかを判断できます。
当社は、築古・借地権・再建築不可といった、大手が扱いにくいとされる物件も扱っています。だからこそ申し上げるのですが、これらは「悪い物件」ではありません。 向く人には向きます。問題は、向かない人が知らずに買ってしまうことです。
✍️ この記事を書いた人
FPマイスターホーム代表 細井 誠（宅地建物取引士・AFP）
相模原に暮らして40年以上、町田で不動産の仕事をして20年以上。これまで1,000件以上のご相談をお受けしてきました。「買える家」ではなく、「無理なく、幸せに暮らせる家」をご提案します。趣味はトライアスロン。お客様が納得されるまで、最後までお付き合いします。プロフィール
まず、確かめる3つです。
物件資料の段階で確かめる3つ
| 確かめること | 何を見るか | 分かること |
|---|---|---|
| 耐震 | 建築年月日（登記事項証明書・建築確認済証） | 旧耐震か新耐震か。ローンと税の優遇に影響 |
| 再建築 | 接道の状況（公図・測量図・重要事項説明） | 建て直せるか。将来売れるか |
| 設備 | 給排水・電気・外壁・屋根の状態 | リフォームにいくらかかるか |
内見すると、気に入ってしまうからです。「日当たりがよかった」「庭が広かった」。そこから条件を確かめると、どうしても甘くなります。
先に資料で線を引いておくと、迷いが減ります。
💡 FP細井のワンポイント本音アドバイス
手順としてお伝えしたいのは、「気に入ってから調べる」のではなく「調べてから見に行く」という順番です。築古の物件は、この順番にすると、資料の段階で判断できます。
いちばん分かりやすい線引きです。
建築基準法の耐震基準は、1981年（昭和56年）6月1日に大きく変わりました。それ以降の基準を新耐震基準、それより前を旧耐震基準と呼びます。
「建築年月日」ではなく「建築確認を受けた日」で判断します。 ここが間違いやすいところです。
建築確認の日は、建築確認済証や検査済証で分かります。登記上の建築年月日は、確認を受けた後に完成した日ですので、1981年に建った家でも、確認は前年に取っていることがあります。
登記の建築年だけで判断しないでください
登記の建築年が1982年でも、建築確認が1981年5月以前なら旧耐震です。逆もあります。建築確認済証を見せてもらってください。 紛失していることも多いので、ないなら市区町村で建築計画概要書を取る方法があります。
💡 FP細井のワンポイント本音アドバイス
「築40年」と聞くと一律に古く感じますが、1981年6月の前か後かで扱いがまったく違います。まずこの1点だけ確かめてください。 問い合わせの電話で「建築確認はいつ付けですか」と聞けば済みます。
築古の物件で、いちばん重い落とし穴です。
建築基準法では、建物を建てる敷地は、原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接している必要があります。これを接道義務といいます。
この条件を満たさない土地には、新しく建物を建てられません。これが再建築不可です。
接道義務ができる前に建てられた家だからです。既存の建物はそのまま使えますが、取り壊すと次が建てられません。
再建築不可の物件で起きること
当社では、こうした物件も扱っています。向く人には向きます。 ただし、上のリスクを理解したうえで選んでいただきます。
💡 FP細井のワンポイント本音アドバイス
再建築不可かどうかは、公図と現地の道路の状況で見当がつきます。確定するには役所調査が必要ですが、重要事項説明では必ず説明されます。説明を聞いて初めて知る、という順番にしないでください。問い合わせの段階で聞いてください。
これも、築古の物件でよく出てきます。
土地は地主のもので、建物だけが自分のものという形です。土地を借りて、その上に家が建っています。
所有権と借地権
| 所有権 | 借地権 | |
|---|---|---|
| 土地 | 自分のもの | 借りている |
| 毎月・毎年の負担 | 固定資産税（土地＋建物） | 地代＋固定資産税（建物のみ） |
| 更新 | 不要 | 契約の更新が必要（更新料がかかることが多い） |
| 建て替え・増改築 | 自由（法令の範囲で） | 地主の承諾が必要（承諾料がかかることが多い） |
| 売却 | 自由 | 地主の承諾が必要（譲渡承諾料がかかることが多い） |
| 価格 | 相場どおり | 所有権より安い |
借地権の物件は、金融機関によって扱いが異なります。取り扱わない金融機関もあります。また、借地権の種類（旧法借地権・普通借地権・定期借地権）によっても変わります。
「安いから」だけで決めないでください
借地権の物件は、所有権より安く買えます。ただし、地代が毎月かかり、更新料・承諾料といった一時金が将来発生します。35年間の総額で比べてください。 安いとは限りません。
💡 FP細井のワンポイント本音アドバイス
借地権の物件は、当社が扱っている案件の一つです。地主さんとの関係、契約の内容、残りの存続期間。この3つで、まったく違う物件になります。契約書を見ないと何も言えないというのが正直なところです。契約書を見せていただければ、具体的にご説明できます。
築古の物件を買うときの、有力な材料です。
国土交通省によれば、宅地建物取引業法では建物状況調査と呼ばれ、国の登録を受けた講習を修了した既存住宅状況調査技術者（建築士）が、既存住宅状況調査方法基準に基づいて行う調査を指します。
平成30年4月1日から、既存住宅の取引において、この調査の結果が重要事項説明の対象になっています。
国土交通省の案内によれば、既存住宅の売買で宅建業者には次の義務があります。
調査は、構造耐力上主要な部分（基礎・柱・梁など）と雨水の浸入を防止する部分（屋根・外壁など）の状況を、原則として非破壊で確かめるものです。
インスペクションの限界
国土交通省の資料でも、媒介契約書には建物状況調査の限界を明記し、消費者に伝えることが求められる方向性が示されています。
💡 FP細井のワンポイント本音アドバイス
インスペクションは「安心を買う」ものではなく、「判断材料を増やす」ものです。それでも、築古の物件では受ける価値があります。劣化事象が見つかれば、価格交渉の材料にもなります。
お金に直結する話です。
国税庁の公表（令和8年4月1日現在法令等）によれば、中古住宅で住宅ローン控除を受けるには、建築後に使用されたものであることに加えて、次のいずれかに該当する必要があるとされています。
そのほか、床面積50㎡以上（その2分の1以上を自己の居住用に供する）、合計所得金額3,000万円以下、借入金の償還期間が10年以上といった要件があります。
築年数が古いだけで、控除が使えなくなるわけではありません
耐震基準に適合することが証明されれば、築年数の要件を満たさなくても対象になり得ます。耐震基準適合証明書などの書類が必要です。物件を決める前に、取得できる見込みがあるかを確かめてください。
築古の物件では、金融機関によって次のような制約が出ることがあります。
💡 FP細井のワンポイント本音アドバイス
【フラット35】には技術基準があり、中古住宅も適合証明が必要です。詳しくはフラット35は使える？をご覧ください。築古の物件を検討するなら、物件と金融機関をセットで考える必要があります。
ここが、FPとしていちばんお伝えしたいところです。
築古の物件は、購入価格の後ろに費用が続きます。
築古の中古戸建てで、購入後にかかりやすいもの
| 費目 | いつ |
|---|---|
| 水回りのリフォーム（キッチン・浴室・トイレ） | 購入直後が多い |
| 給排水管の交換 | 築年数が古いほど早い |
| 外壁・屋根の塗装、葺き替え | 建物と仕様によって幅がある。修繕履歴で実際の周期を確かめる |
| シロアリの対策 | 点検と予防 |
| 耐震改修 | 旧耐震の場合 |
| 解体費用 | 将来建て替えるとき |
比べ方
築古の中古戸建て
購入価格 ＋ 諸費用 ＋ リフォーム費用 ＋ 今後15年の修繕見込み
同じエリアの新築・築浅
購入価格 ＋ 諸費用 ＋ 今後15年の修繕見込み（少なめ）
この2つを並べて、毎月の住居費に直してください。返済額だけでなく、固定資産税・保険・修繕の積み立てを足した数字です。
新築と中古の費用の比べ方は新築と中古、どっちがお得？にまとめています。
築古の物件では、ここの見積もりが判断を左右します。見積もりを取らないと、実際にいくらかかるかは分かりません。 契約の前に、リフォーム会社に現地を見てもらって見積もりを取ってください。
💡 FP細井のワンポイント本音アドバイス
購入申込みの前に見積もりを取るのは、売主にも不動産会社にも手間をかけます。それでも、購入申込みの前に取っておきたいところです。買った後で「こんなはずでは」となるより、よほどよいからです。
こういう方には、おすすめしません
条件に合う築古の物件が見つからないなら、無理に決めなくて構いません。私は、すぐに売る・買うをお勧めしません。焦って決める必要はありません。納得いくまで、何度でもお付き合いします。
気になる物件があれば、問い合わせの電話で、次の3つを聞いてください。
この3つだけで、見に行くかどうかを判断できます。内見の前に聞いて構いません。
💡 FP細井のワンポイント本音アドバイス
この3つは、問い合わせの段階で確認できる事項です。いずれも、重要事項説明で説明される事項です。 聞き方も「気になるので教えてください」で十分です。
A. 金融機関によって異なります。借入期間が短くなる、融資額が抑えられる、取り扱わないといった対応に分かれます。【フラット35】には技術基準があり、中古住宅も適合証明が必要です。また、耐震改修を前提とした融資の商品を扱う金融機関もあります。物件を決める前に、複数の金融機関に当たってみてください。当社では、物件の条件に合う金融機関の選び方からご相談に応じています。
A. 買ってはいけない物件ではありません。現金で購入してリフォームし、長く住むという使い方であれば成り立ちます。隣地を買い増して接道義務を満たせるようになる場合もあります。ただし、住宅ローンが組みにくいこと、売るときに買い手が限られること、災害で失っても建て直せないことは、知ったうえで選んでいただく必要があります。当社ではこうした物件も扱っていますが、向き不向きを先にお伝えするようにしています。
A. 宅建業法上の建物状況調査は、国の登録を受けた講習を修了した既存住宅状況調査技術者（建築士）が行います。既存住宅の売買では、宅建業者が媒介契約を結ぶときに「建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項」を書面で交付することになっていますので、まず担当の不動産会社に相談してください。費用は調査の範囲や建物の規模で変わるため、ここでは金額は書きません。複数社から見積もりを取ってください。
A. 建物の状態と、どこまで手を入れるかで大きく変わるため、目安の金額は書きません。確かなのは、現地を見てもらわないと分からない、ということです。購入の申込みをする前に、リフォーム会社に同行してもらい、見積もりを取ってください。とくに給排水管、電気の容量、外壁・屋根は、見た目では判断できず、後から大きな出費になりやすい部分です。
A. 築年数だけで安心・不安は決まりません。同じ築35年でも、手入れが行き届いた家と、放置された家ではまったく違います。見るべきは、①建築確認が1981年6月以降か、②雨漏りの跡があるか、③給排水管に手が入っているか、④外壁・屋根の修繕履歴があるか、の4点です。売主に修繕の履歴を聞いてください。記録が残っている家は、手入れされてきた家です。
※この記事の制度・数値は、下記の出典を 2026年10月9日 に確認したものです。制度は改正されることがありますので、実際の手続きの前に最新の公表をご確認ください。
大手では扱いにくいとされる物件も、当社では一件ずつ扱ってきました。だからこそ、向く人・向かない人を先にお伝えします。気になる物件があれば、資料を見せてください。建築確認の日、接道の状況、土地の権利。この3つから確かめて、買ってよい物件かを一緒に判断します。住宅ローンが組めるかどうかも、物件とセットで見ます。焦って決める必要はありません。納得いくまで、何度でもお付き合いします。匿名でのご相談も承ります。
🙌 相談は無料です。LINEからのご相談も歓迎です。
