売却・買替
2026年3月
細井 誠
宅建士・AFP
「交際相手に持ち家があるとわかった。結婚したらその家に住むの？売るの？どう話し合えばいい？」
「相手の家に住むのはちょっと気になる…でも売ってと言いにくくて」
そんなご相談を、FP相談の中でも特によくいただきます。結婚相手に持ち家がある場合、選択肢は大きく3つ。どれが正解かは二人の状況と価値観次第です。まず選択肢を整理してみましょう。
この記事では、結婚相手に持ち家がある場合の「同居・売却・賃貸」3つの選択肢を、メリット・デメリット・お金の観点からFPが解説します。
さらに、多くのカップルが悩む「相手とどう話し合えばいいか」のコミュニケーションのコツもお伝えします。
ローン残債がある・立地が気に入っている・すぐに住み始めたいカップルに
最もシンプルな選択肢ですが、後になって「相手の家に住んでいる感覚」が関係性に影響するケースもあります。事前にしっかり話し合うことが大切です。
✅ 同居のメリット・❌ デメリット
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ✅ 引越し・売却コストが不要 | 仲介手数料・引越し費用・登記費用などがかからない |
| ✅ 住宅ローンの負担が明確 | すでに返済中のローンをそのまま継続できる |
| ✅ 住み慣れた環境を維持できる | 相手にとって生活の変化が少ない |
| ❌ 「相手の家」感が残りやすい | インテリア・間取りに意見が言いにくいと感じることも |
| ❌ 名義・資産の不公平感 | ローン返済・維持費の分担で揉めるケースがある |
| ❌ 離婚時の権利関係が複雑になる | 名義が相手のままだと財産分与が難しい場面も |
💰 同居を選んだ場合に決めておくべきお金のこと
| 🏦 住宅ローンの返済 | 名義人（相手）が引き続き返済。生活費として二人で分担する方法も。 |
| 🔧 修繕・固定資産税 | 二人で分担するのか、名義人が負担するのかを事前に決める。 |
| 📝 名義変更（共有名義） | 相手名義のまま住む場合、万が一の際の権利関係を確認しておく。 |
| 📋 リフォームの費用負担 | 二人の家にするためのリフォーム費用を誰が出すかを決める。 |
✅ 同居を選ぶ場合の3ステップ
住宅ローンの残高・月返済額・名義を確認するまずお金の現状を共有することが第一歩。「聞きにくい」ではなく、結婚前に必ず確認を。
生活費・住居費の分担ルールを決めるローン返済・固定資産税・修繕積立の負担をどう分けるか、二人で話し合って決めましょう。
「二人の家」にするためのリフォームを検討する間取りの変更・内装の更新など、二人の生活スタイルに合わせた改修が関係性を安定させます。
「同居」は経済的にはベストな選択です。引越し費用も売却コストもかかりません。でも、長年FP相談を受けてきて思うのは、「お金の損得」だけで決めると後で歪みが出ることが多いということです。
特に、相手の家に住む側の方が「ここは自分の家じゃない」と感じ始めると、インテリアひとつ変えることもためらってしまう。そういう小さな遠慮が積み重なって、関係性に影響することがあります。
同居を選ぶなら、「二人でリフォームする」「費用分担を明文化する」「共有名義にする」などの工夫を早めに検討してほしい。それだけで、「あなたの家」ではなく「私たちの家」になります。まず二人の気持ちを聞かせてください。
「二人で選んだ家に住みたい」「立地を変えたい」カップルに
持ち家を売却し、二人で新しい住まいを選ぶ選択肢です。「対等なスタート」という心理的なメリットが大きく、多くのカップルが選びます。
✅ 売却のメリット・❌ デメリット
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ✅ 二人で選んだ家に住める | 立地・間取り・築年数を二人で一から選べる |
| ✅ 売却益を頭金に活用できる | まとまった資金が生まれ、次の購入がしやすくなる |
| ✅ 名義・資産が公平になりやすい | 新居を共有名義にすることで権利関係がシンプルに |
| ❌ 売却に時間がかかる場合がある | 買い手が見つかるまで数ヶ月かかることも |
| ❌ 売却コストがかかる | 仲介手数料（売却額の約3%＋6万円）・登記費用など |
| ❌ ローン残債が多い場合は注意 | 売却額がローン残債を下回る「オーバーローン」の場合は売却が難しい |
📊 売却した場合のお金のイメージ（町田・相模原エリア）
| 🏠 売却価格の目安 駅徒歩10分以内・築10〜20年の戸建 |
2,500〜4,000万円
|
| 📋 売却にかかる費用 仲介手数料・登記・印紙など |
▲売却額の約4〜5%
|
| 💰 手元に残る目安（ローン完済後） |
状況により数百〜1,000万円以上
|
※ローン残債・物件状態によって大きく変動します。まず査定とFP相談で正確な金額を確認してください。
✅ 売却を選ぶ場合の3ステップ
まず査定を受けてローン残債と比較する「売ったらいくら残るか」を把握することがすべての出発点です。査定は無料です。
FPに資金計画を相談する売却益を頭金にした場合の新居購入シミュレーションをFPと一緒に作りましょう。
売却活動と新居探しのスケジュールを合わせる売却と購入のタイミングを合わせることが重要。仮住まいが必要かどうかも確認を。
「売却」を検討しているカップルに、まず伝えたいことがあります。「売って」と言う側はスッキリしますが、「売ってほしい」と言われた側にとって、その家は単なる不動産ではないことが多いんです。
一人暮らしで初めて買った家、親からのお金が入っている家、思い出がたくさん詰まった家。それを「売ろう」と言われたとき、相手がどんな気持ちになるか、まず想像してみてください。
だからこそ、「売ってほしい」ではなく「査定だけ受けてみない？二人で一緒に考えたい」という言い方が大切です。査定額と売却後の資金計画を数字で見せることで、相手が自分で「売ろう」と気づく流れになることが多い。FPが間に入ることで、感情的にならず話し合いが進みやすくなります。
「将来また戻るかも」「資産として残したい」カップルに
持ち家を賃貸物件として活用しながら、別の場所に新居を構える選択肢です。家賃収入を得つつ資産も残せますが、二重のコスト管理が必要になります。
✅ 賃貸に出すメリット・❌ デメリット
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| ✅ 家賃収入が得られる | 町田・相模原の戸建なら月10〜15万円が目安 |
| ✅ 資産として手放さずに済む | 将来の売却・居住の選択肢を残せる |
| ✅ 転勤・Uターン等の可能性がある方に向く | 数年後に戻ることが想定される場合に有効 |
| ❌ 住宅ローンが残っている場合は注意 | 居住用ローンのまま賃貸に出すと契約違反になる場合がある |
| ❌ 新居のコストと二重になる | 新居の家賃or購入費用＋管理コストが両方かかる |
| ❌ 確定申告が毎年必要 | 家賃収入は不動産所得として課税される |
✅ 賃貸に出す場合の3ステップ
住宅ローンの契約内容を金融機関に確認する賃貸に出せるかどうか、必要な手続きを確認してから動き始めましょう。
賃貸管理会社に賃料査定を依頼するエリアの相場・入居見込みを確認し、収支シミュレーションを作りましょう。
新居のコストと合算してFPに資金計画を相談する家賃収入と新居コストを合算した「総合的な家計計画」をFPと確認しましょう。
「賃貸に出す」は、決断を先延ばしにしたいときの選択肢になることがあります。「売るのも嫌、でも住む場所を変えたい」という気持ちは自然です。でも、その「迷い」に気づいているかどうかが大切です。
賃貸に出すことで家賃収入が入り、新居のコストも賄えるのであれば合理的な選択です。ただ、住宅ローンが残っている場合の手続き、確定申告の手間、入居者トラブルのリスクなど、「管理する側」の負担は意外と大きい。
もし「将来また戻るかもしれない」という気持ちが強いなら、それは正直に相手に伝えてください。その家への気持ちを隠したまま進むと、後でトラブルになることがあります。二人で「将来どこに住みたいか」を先に話し合ってから、賃貸か売却かを決めるのが理想です。
持ち家の扱いは、結婚前に必ず話し合っておくべきテーマです。しかし進め方を間違えると、相手を傷つけたり関係性にひびが入ることも。FPとして多くのカップルの相談を受けてきた経験から、話し合いのコツをお伝えします。
よくある場面と、NG→OKの言い換え例
📌 場面①「相手の家に住むのが嫌な場合」
📌 場面②「売ってほしいけど言い出しにくい場合」
📌 場面③「お金の話を切り出す場合」
📌 場面④「相手が売りたくないと言っている場合」
✅ 話し合いを進める3ステップ
まず「どんな生活をしたいか」をお互いが話す住まいの話から始めず、「どんな暮らしを作りたいか」の理想を共有することが最初のステップ。
お金の現状をお互いオープンにするローン残高・貯金・収入をお互いに共有する。「結婚したら一緒にやっていく」という姿勢が伝わる。
二人でFPに相談に来る意見が割れたとき、第三者のFPに入ってもらうと感情的にならずに話し合いが進みやすくなります。
本音①「どうするか」より「なぜそうしたいか」を先に話して
相談でよくあるのが、「売りたい・売りたくない」の結論だけをぶつけ合って平行線になるケース。大切なのは「なぜそう思うのか」を話し合うことです。
✅ 「将来の安心のために資産を残したい」「二人で選んだ家に住むのが夢だった」──理由を知れば、別の選択肢が見えてくることがあります。
本音②「結婚前にお金の話をするのは失礼」は大きな誤解
町田・相模原エリアのFP相談でも「ローンのことを聞けないまま結婚した」という声は多いです。結婚後にローン残高を知って驚いた、という事例も珍しくありません。
✅ 「お金の話を事前にするのが誠実なカップルです」とFPとしてお伝えしています。特に不動産が絡む場合は必ず確認を。
本音③ どの選択肢も「今すぐ決めなくていい」は間違い
「まだ婚約したばかりだから」と先延ばしにすると、住宅ローンの優遇期間が終わったり、売却のベストタイミングを逃したりすることがあります。
✅ 婚約段階でFPに相談し、「どの選択肢がベストか」の方向性だけでも決めておくことをおすすめします。
| 比較項目 | 🏠 同居する | 🏷️ 売却する | 🔑 賃貸に出す |
|---|---|---|---|
| 初期コスト | ◎ ほぼゼロ | ✕ 売却費用がかかる | △ 賃貸準備費用が必要 |
| 二人の公平感 | ✕ 「相手の家」感が残りやすい | ◎ 対等なスタートを切れる | △ 工夫次第 |
| 収入・資産 | △ 現状維持 | △ 売却益を頭金に活用 | ◎ 家賃収入が得られる |
| 管理の手間 | ◎ 最小限 | ◎ 売ったら終わり | ✕ 継続して必要 |
| 向いているカップル | 立地が気に入っている・ローンが少ない | 二人で選んだ家に住みたい・頭金にしたい | 将来戻る可能性がある・資産を残したい |
居住用ローンのまま賃貸に出すことは契約違反になる場合があります。また、どの選択肢を選ぶにしても、結婚前にFPに相談することで最適な資金計画を立てることができます。
📚 参考リンク
「売るべきか・住むべきか・貸すべきか迷っている」「パートナーとどう話し合えばいいかわからない」——どんなご相談でもFP×宅建士が一緒に考えます。
🙌 お二人でのご相談も大歓迎。秘密厳守・相談無料です！
FPマイスターホーム 代表
細井 誠（宅地建物取引士・AFP）
💡 FPからのワンポイント
「相手の持ち家」の問題は、不動産の話であると同時に、二人の関係性の話でもあります。お金の損得だけで決めようとすると、どこかで歪みが出ることが多い。大切なのは「二人がどんな生活を作りたいか」から考えること。その上でFPが数字で整理します。まずはお気軽にご相談ください。
町田・相模原在住40年・FP×宅建士が親身にお答えします。