買い替え・売却
2024年12月28日
「不動産査定を受けたいけど、どこに頼めばいいの？」
「査定額が会社によって違うのはなぜ？」
結論から言えば、不動産査定は「複数社への依頼」と「査定額の根拠確認」が成功の鍵です。査定額が高いだけで選ぶと、売れ残りのリスクがあります。
この記事では、相模原市・町田市エリアで不動産売却を検討中の方に向けて、正しい査定の受け方と高く売るためのコツをFP×宅建士が解説します。
不動産査定とは、あなたの不動産が「いくらで売れそうか」を専門家が評価することです。査定には大きく分けて2つの方法があります。
| 項目 | 机上査定（簡易査定） | 訪問査定 |
|---|---|---|
| 方法 | データのみで算出 | 実際に物件を訪問して算出 |
| 所要時間 | 数時間〜1日 | 1〜2週間 |
| 精度 | △ 概算レベル | ◎ 高精度 |
| 必要情報 | 住所、面積、築年数など | 物件の状態、周辺環境なども考慮 |
| おすすめの人 | まずは相場を知りたい人 | 本格的に売却を検討している人 |
| 費用 | 無料 | 無料 |
💡 査定の順番
まずは机上査定で相場感をつかみ、その後訪問査定で正確な価格を把握するのがおすすめです。相模原市・町田市エリアでは、机上査定と訪問査定で100〜300万円の差が出ることもあります。
査定額は「このくらいで売れるだろう」という予測価格であり、実際の売り出し価格とは異なります。
| 価格の種類 | 意味 | 決め方 |
|---|---|---|
| 査定額 | 3ヶ月程度で売れる予測価格 | 不動産会社が算出 |
| 売り出し価格 | 実際に市場に出す価格 | 売主と不動産会社が相談して決定 |
| 成約価格 | 実際に売れた価格 | 買主との交渉で決定 |
不動産査定を受ける流れを5つのステップで解説します。相模原市・町田市エリアで査定を依頼する際の参考にしてください。
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| STEP 1 | 必要書類を準備する（登記簿謄本、固定資産税納税通知書など） |
| STEP 2 | 複数の不動産会社に査定依頼（3〜5社がおすすめ） |
| STEP 3 | 机上査定の結果を受け取る（数時間〜1日程度） |
| STEP 4 | 訪問査定を依頼する（2〜3社に絞る） |
| STEP 5 | 査定結果の説明を受ける（査定額の根拠と販売戦略を確認） |
| 書類名 | 入手先 | 必要度 |
|---|---|---|
| 登記簿謄本（登記事項証明書） | 法務局 | ◎ 必須 |
| 固定資産税納税通知書 | 毎年届く郵便物 | ◎ 必須 |
| 建物の図面・間取り図 | 購入時の資料 | ○ あると良い |
| 購入時の売買契約書 | 購入時の資料 | ○ あると良い |
| 住宅ローンの残高証明書 | 金融機関 | ○ 売却時に必要 |
| リフォームの履歴 | 工事の見積書・契約書 | △ あれば提出 |
不動産の査定額は、様々な要素によって決まります。特に相模原市・町田市エリアで重視されるポイントを解説します。
| No. | ポイント | 詳細 |
|---|---|---|
| 1 | 立地・駅からの距離 | 最も重要な要素。相模原市では相模大野駅・橋本駅、町田市では町田駅から徒歩10分以内は高評価。駅距離が5分変わると査定額に5〜10%の差が出ることも。 |
| 2 | 築年数 | 建物の経年劣化により価値が下がります。木造は築20年で建物価値がほぼゼロに。ただし、土地の価値は残ります。 |
| 3 | 土地の形状・面積 | 整形地（四角い土地）は高評価。旗竿地や変形地は10〜20%マイナス評価になることがあります。 |
| 4 | 接道状況 | 4m以上の公道に2m以上接しているかが重要。接道義務を満たさない物件は再建築ができず、大幅に査定額が下がります。 |
| 5 | 建物の状態 | リフォーム履歴、雨漏りの有無、設備の状態などが評価されます。水回りのリフォームはプラス評価になりやすいです。 |
| 6 | 周辺環境 | 学校、スーパー、病院などの生活利便施設が近いとプラス。嫌悪施設（墓地、高速道路など）が近いとマイナス評価。 |
| 7 | 日当たり・眺望 | 南向き・角地は高評価。マンションでは階数も重要で、上階ほど査定額が上がる傾向があります。 |
相模原市・町田市エリアの不動産査定相場をご紹介します。ご自身の物件の参考にしてください。
| エリア | 築10年以内 | 築20年前後 | 築30年以上 |
|---|---|---|---|
| 相模大野駅周辺 | 4,000〜5,000万円 | 3,000〜4,000万円 | 2,000〜3,000万円 |
| 橋本駅周辺 | 3,800〜4,800万円 | 2,800〜3,800万円 | 1,800〜2,800万円 |
| 淵野辺・古淵エリア | 3,500〜4,300万円 | 2,500〜3,500万円 | 1,500〜2,500万円 |
| 相模原駅周辺 | 3,300〜4,000万円 | 2,300〜3,300万円 | 1,300〜2,300万円 |
| 津久井・城山エリア | 2,500〜3,500万円 | 1,800〜2,800万円 | 1,000〜2,000万円 |
| エリア | 築10年以内 | 築20年前後 | 築30年以上 |
|---|---|---|---|
| 町田駅周辺 | 4,500〜5,500万円 | 3,500〜4,500万円 | 2,500〜3,500万円 |
| 鶴川駅周辺 | 3,800〜4,600万円 | 2,800〜3,800万円 | 1,800〜2,800万円 |
| 成瀬・南町田エリア | 4,000〜5,000万円 | 3,000〜4,000万円 | 2,000〜3,000万円 |
| 多摩境駅周辺 | 3,500〜4,300万円 | 2,500〜3,500万円 | 1,500〜2,500万円 |
📍 相模原市・町田市の査定ポイント
2027年にリニア中央新幹線の橋本駅開業が予定されており、橋本駅周辺の不動産価格は上昇傾向にあります。売却のタイミングによっては、査定額に大きな差が出る可能性があります。
※上記は2024年の取引事例をもとにした目安です。実際の査定額は立地、面積、状態により異なります。
査定額は不動産会社によって異なります。相模原市・町田市エリアで信頼できる会社を選ぶポイントをお伝えします。
「大手不動産会社の方が集客力があるから高く売れる」——これはよくある誤解です。
その理由はレインズ（REINS）にあります。レインズとは、国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営するデータベース。専任媒介・専属専任媒介で契約すると、物件情報はレインズに登録され、全国すべての不動産会社がその情報を閲覧できるようになります。
つまり、地元の不動産会社に依頼しても、大手に依頼しても、買主を探す範囲に差はありません。
| 会社の種類 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 大手不動産会社 | 知名度、全国ネットワーク | 担当者の異動が多い、対応がマニュアル的 |
| 地元密着型業者 | 地域情報に詳しい、柔軟で親身な対応 | 知名度が低い場合がある |
| 一括査定サイト | 複数社に一度に依頼できる | 営業電話が多くなることがある |
📍 レインズ登録で情報は全社に共有
専任媒介で契約すれば、どの会社に依頼しても物件情報はレインズに登録されます。大手経由で問い合わせが来ることも、地元業者経由で来ることもあり得ます。会社の規模ではなく、担当者との相性で選ぶことをおすすめします。
不動産の売却は、人と人との出会いのようなもの。「この価格で絶対売れる」という正解はありません。
「どんな価格で売り出すか」「時間がかかったら値下げするか」——これらに唯一の正解はなく、あなたが納得できる売却を進められるかどうかが大切です。
| チェックポイント | 詳細 |
|---|---|
| 話をよく聞いてくれるか | 一方的に査定額を提示するのではなく、あなたの希望や事情をじっくり聞いてくれる |
| 意向を十分にくみ取ってくれるか | 「早く売りたい」「高く売りたい」など、あなたの優先順位を理解してくれる |
| 査定額の根拠を説明できるか | 「なぜこの金額なのか」を具体的なデータで説明できる |
| 販売戦略を提案してくれるか | 査定額だけでなく、どう売るかの戦略を持っている |
| デメリットも正直に伝えてくれるか | 良いことばかり言わず、リスクや注意点もきちんと説明してくれる |
⚠️ 高すぎる査定額に注意
複数社の査定額を比較したとき、1社だけ極端に高い査定額を提示してきた場合は要注意です。「とりあえず契約を取りたい」という意図で高い査定額を出し、後から値下げを提案してくる会社もあります。査定額の根拠をしっかり確認しましょう。
⚠️ 仲介手数料の「値引き」にも注意
「仲介手数料を値引きします」という会社には注意が必要です。手数料を安くする代わりに、広告費や事務手数料など別の名目で費用を請求されるケースがあります。正規の手数料でしっかりとしたサービスを提供する会社を選ぶことをおすすめします。
同じ物件でも、準備次第で査定額は変わります。高く売るためのコツをご紹介します。
| No. | コツ | 詳細 |
|---|---|---|
| 1 | 清掃・整理整頓を徹底する | 訪問査定では第一印象が重要。特に玄関、水回り、リビングは念入りに掃除しましょう。整理整頓されていると「管理が行き届いている」という好印象を与えます。 |
| 2 | リフォーム履歴をまとめる | 水回りのリフォーム、外壁塗装、屋根の葺き替えなどの履歴は査定にプラス。いつ、いくらでリフォームしたかの記録を準備しておきましょう。 |
| 3 | 設備の不具合を直しておく | 給湯器の故障、水漏れ、建具の不具合などは査定にマイナス。修理費用と査定額への影響を比較して、直すかどうか判断しましょう。 |
| 4 | 境界を明確にしておく | 隣地との境界が不明確だと査定額が下がることがあります。境界杭がない場合は、事前に確認しておきましょう。 |
| 5 | 物件のアピールポイントをまとめる | 「駅まで平坦」「日当たり良好」「スーパーまで徒歩3分」など、住んでいるからこそわかるメリットを担当者に伝えましょう。 |
💡 注意：大規模リフォームは不要
査定額を上げるために大規模なリフォームをするのはおすすめしません。リフォーム費用分だけ査定額が上がるとは限らず、むしろ赤字になることが多いです。清掃と最低限の修繕にとどめましょう。
不動産査定を受ける際に、よくある失敗と注意点をお伝えします。
| 失敗パターン | 問題点 | 対策 |
|---|---|---|
| 1社だけに依頼 | 相場がわからない、比較できない | 最低3社、できれば5社に依頼 |
| 査定額だけで会社を選ぶ | 高すぎる査定で売れ残る | 査定額の根拠と販売戦略を確認 |
| 情報を隠す | 後でトラブルになる | 雨漏り、シロアリなどは正直に伝える |
| 急いで決める | 良い条件を逃す | 複数社の説明を聞いてから判断 |
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 物件の瑕疵（かし） | 雨漏り、シロアリ被害、傾きなど |
| 心理的瑕疵 | 事故・事件の有無 |
| 境界トラブル | 隣地との紛争、越境など |
| 近隣トラブル | 騒音問題、迷惑な住人など |
| 権利関係 | 借地権、共有名義、抵当権など |
⚠️ 隠すとどうなる？
物件の問題を隠して売却すると、後から契約不適合責任を問われる可能性があります。損害賠償や契約解除を求められることもあるため、必ず正直に伝えましょう。
不動産査定を受けた後、売却を決断する前に確認すべきことがあります。FPの視点からお伝えします。
査定額が高くても、実際にその価格で売れるとは限りません。重要なのは「手取り額」です。
| 査定額（売り出し予定価格） | 3,500万円 |
| 仲介手数料（3%+6万円+税） | ▲122万円 |
| 印紙税 | ▲1万円 |
| 抵当権抹消費用 | ▲2万円 |
| 測量費用（必要な場合） | ▲40万円 |
| 引越し費用 | ▲20万円 |
| 手取り額 | 約3,315万円 |
| 住宅ローン残債 | ▲2,000万円 |
| 最終的な手元資金 | 約1,315万円 |
| 確認項目 | 詳細 |
|---|---|
| 売却後の住まい | 賃貸に住む？新しい家を買う？住み替え先の費用は？ |
| 住宅ローンの完済 | 売却代金で完済できるか？足りない場合の資金計画は？ |
| 税金の確認 | 譲渡所得税はかかるか？3,000万円特別控除は使えるか？ |
| 老後資金への影響 | 売却資金は老後にどう影響するか？ |
💡 FPからのアドバイス
不動産の売却は、人生の大きな転機になることが多いです。「いくらで売れるか」だけでなく、「売った後の生活がどうなるか」まで考えて判断することが大切です。FPマイスターホームでは、査定だけでなく、売却後の資金計画までトータルでアドバイスいたします。
FPマイスターホームでは、FP（ファイナンシャルプランナー）×宅建士の視点から、不動産の査定だけでなく、売却後の資金計画までトータルでアドバイスいたします。
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